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地產新聞
3標書競逐西九791億商地王
(文匯報) 2019年11月23日
高風險料出價保守 政府無價講恐流標

西九龍站上蓋商業地皮昨日截標,地政總署公佈收到3份標書。作為歷來最大單一招標地產項目,其可建樓面超過300萬方呎,兼且位置優越,但因最近社會動盪加劇、中美貿易戰白熱化,市場對招標結果並不樂觀。再者,項目投資額極為龐大,單計地皮市場估值高見791億元,如政府不願調低底價,發展商出價偏向保守,地皮或有流標風險。

地政總署昨日公佈,這幅西九龍站巨無霸商業用地共收到3份標書,包括長實、新地等,當中新地明言獨資投標。至於恒地則夥拍華置、利福、信置與九倉合資入標,這個組合於往常賣地場上較少見到,相信是因項目投資額高昂而集眾人之力分攤風險,與大孖沙一爭長短。

資金回收期隨時需30年

萊坊執行董事及估價及諮詢主管林浩文表示,項目入標人數與預計相若,以實力雄厚的發展商為主。事實上,包括萊坊在內,多間測量師行此前均已因應市況調低地皮估值10%至21%,現時市場對地皮最新的估值介乎316.46億元至791億元,每呎樓面地價約1萬元至2.5萬元不等。

林浩文認為,項目發展規模大及資金回收期長,估計中標財團以長線投資及收租為目標,因應近月市況,預料發展商出價會較為保守,估計長期租金回報率約3%至3.5%,資金回收期約20年至30年。他又擔心,若政府不願平賣土地或調低底價,地皮面臨流標風險。

今年商地買賣一波三折

值得留意的是,今年政府推售商業地的道路可謂一波三折。1月底啟德第4C區5號商業及酒店地流標後,5月啟德第4C區4號地盤雖由高銀以逾111.24億元承接,但6月修例風波觸發後,該地被「近期發生的社會矛盾和經濟不穩定」或影響市場為由遭撻訂,為賣地史上罕見情況。8月政府重推該地卻以流標收場,一年內兩次有商業地流標,可謂極不尋常。

埋單計,今年政府4次推售商業用地,最終只售出一幅啟德承啟道鄰近啟德體育園商業酒店地皮,8月由遠東發展以約24.46億元中標, 每呎樓面地價約7,100元,但比當時市場預期的下限還低11.25%。

出價或與政府落差巨大

泓亮諮詢及評估董事總經理張翹楚今次就西九龍站商業用地估值僅316.46億元,為市場估值下限。他指出,不少投資者均認為香港投資氣氛較想像中差,再加上最近社會事件令商業物業市場受到沉重打擊,影響層面遍及零售、酒店及寫字樓等,即使一向硬淨的中環核心區最近空置率都上升。

他認為,當香港經濟受重創,發展商對於後市看法肯定會較為保守,再加上項目集資額極為龐大,地價連投資開發成本可達600多億元,發展風險相當高,均會令發展商出價偏低。他擔心,若發展商出價參考東九龍啟德一帶商業地價,與政府底價或會有巨大落差,屆時流標機會就會較高。

資料顯示,項目位於九龍連翔道與柯士甸道西交界,佔地約643,101方呎,最高可建樓面為3,164,590方呎,將發展成大型平台商場及3幢甲級寫字樓。日後亦可以向城規會申請改動規劃,發展商廈或酒店等物業。

香港文匯報訊(記者 顏倫樂)