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地產新聞
伍冠流教路投資半契樓
(東方) 2019年8月10日
半契樓開價吸引,很多時數十萬元都有交易,但投資就是一門學問。資深投資者伍冠流早於十多年前,已開始買賣該類物業,現時持貨至少十多個,大部分仍作出租用途,不少以市價四至六折入市,享有七厘租金回報。

本報是次跟他一起走訪該類單位,逐一細看其投資價值。他表示,另類物業之一的凶宅愈來愈多人買,市場平貨不多,反觀半契樓需求不大,折扣明顯更大。過往曾最平以四折購入該類物業。由於單位本身沒有問題,可以市值租金出租,故回報率較高。

他又指,日後有機會轉售,價值亦會貼近市價,但同類單位鮮有放盤,只能由相熟代理介紹,或在拍賣行上尋得。他說,「個人比較喜歡遺產貨,因為該類放盤不是賣方辛苦獲得」,故出售時折讓更大。

統一業權難 但非無可能

當然購買該類平貨,亦有一定風險。伍氏指出,沒有樓契不能承按外,購入後較難轉售,自己亦曾被另一半業權持有人霸佔物業,但最終能達成協議。他解釋:「能知三日事,富貴萬千年」,只要知道物業及對方背景,再進行傾談,往往可以得到共識,而不只是購入對方業權,有時亦會共同出租,或分租單位。同時,必須要買有鎖匙的物業,以便日後巡樓。

其中一個持有的太子道西福民大樓中層兩房半契單位,實用面積459方呎,他於一七年僅以約110萬元購入,為當時市值的五折。單位現以分租形式租出,伍氏就以每月約6,500元租出其中一個房間,租金回報達7.1厘。另一個房間由該一半業權業主自用,其他空間則共用。

買九龍灣地廠升值近倍

至於同區塘尾道頤樂居中層戶,樓齡較新,一四年僅以90萬元半契形式購入,現聯同另一業主,合共以月租1.02萬元租出單位,每月收回約一半租金5,100元。伍氏笑言,現址租客已租用單位多年,故不介意以低市價租出,料市值月租至少達1.5萬元。

不只是住宅單位,其實就連地皮、工商物業亦有半契樓。其中九龍灣鴻力工業大廈一個地廠,一五年他以760萬元購入半份業權,當時僅屬市值五五折。現址由一家快餐店租用,月租5.3萬元,一半租值達2.65萬元。而區內近年變天,多幢甲級商廈相繼入伙,地廠市值料升至約3,000萬元,半份業權計,期內已升值近一倍。

鍾情唐樓 博有財團收購

除半契樓外,伍氏對唐樓亦情有獨鍾,原因是睇準收購價值。他於一四年以205萬元購入紅磡環發街唐樓單位,當年僅屬市值六折,至今年五月已獲市建局出價至705萬元提出收購,約五年間升值約2.4倍。該物業毗鄰新盤環海‧東岸及啟岸。

他稱,買入有收購潛力舊樓,難度比買半契樓更高,因為很多人都知該類物業的升值潛力,要買就要看「機遇」。他建議有意入市的買家,可多到舊區視察,認識區內小型代理行,透過他們推介放盤。而由於上址月租達8,500元,故暫時仍未考慮出售。

展望未來樓市走勢,伍冠流認為市況將漸趨平穩,在自住剛性需求支持下,長遠仍然看升。由於受辣招限制,沽貨再入市成本增加,會保留現持有物業收租,而日後仍會繼續物色半契物業,只要有一定折扣,就會再出手增購。