新聞資訊 > 地產新聞 返回
瀏覽人次 : 2927
地產新聞
美利率去向未明 港樓價暗藏風險
(東方) 2019年6月28日
年初以來,中美貿易戰持續影響香港經濟,再加上近月香港社會動盪不安,可謂內外交煎。經濟景氣轉差,投資信心轉弱,樓價有序調整本屬正常。反而,須留意下半年美國利率走向不明朗,一旦減息憧憬原來只是一廂情願,資產價格必會更為波動,直接影響經濟。

刻下樓市的「麵粉價」將在未來的「麵包價」中反映出來,這是土地價格與樓價關係的一個常用比喻。觀乎六月份香港土地成交有兩大重要消息:其一,有財團以香港局勢不穩為由,將啟德商業地王撻訂。其二,啟德住宅地成交價一個月跌近8%。顯見,無論是商業抑或住宅地皆現下行壓力,這是樓市轉弱的一個最直接信號。

若社會持續動盪,相信未來一個月二手樓價數據,將能提供一幅更清晰的畫面。展望下半年有三十個新盤項目開售,估計共涉一萬五千伙。雖然,以香港房屋供應的短缺情況,要消化萬多個新盤單位本應不難,但問題在於高價,相信下半年新盤銷情,要視乎開價會否因應經濟周期作出相應調整。

美國總統特朗普多次向聯儲局施壓要求減息,息口因素便成為支持香港樓價高企難跌的理由。可近日聯儲局主席鮑威爾直言,利率調整不應受政治影響,又強調聯儲局貨幣政策獨立運作的重要性,顯然是要淡化市場對大幅減息的訴求。

美利率尚未減,港樓價卻已反映減息因素,一旦事與願違,往後的調整壓力不難想像。最近香港銀行同業拆息明顯上升,銀行資金成本加大,這是否單純半年結的影響,下周長假後便有分曉。觀乎最近本地大型銀行變相減少樓宇按揭貸款的轉按回贈,顯見銀行在成本與回報等因素考慮之下,開始着手調整按揭貸款政策,銀行業的經營取態,誠然也是樓市的風向儀。

事實上,香港樓價高企已一段時間,業主藉物業升值套現消費的高峰已過,如今就連透過轉按來賺取回贈的財路亦行不通。少了錢搵錢的財富效應,對本地消費的影響有待觀察。一旦息口走向與市場預期有落差,樓價調整雖來得合理,卻無可避免加速經濟下行的壓力,風險不容忽視。

自回歸以來,房屋問題一直是港府政策重中之重,這個死結糾纏多年仍未解開,若遇上冧市觸發點,整體社會經濟必然當災。經濟周期變化下樓價正常調整,本該以平常心看待,最怕是港府在覓地建屋上繼續一事無成,經濟一籌莫展,則香港劫數難逃!