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地產新聞
多幅百億地皮下季推 考驗承接力
(文匯報) 2019年6月24日
涉4住宅地3商業地 估值共1478億

政府本周將公佈下季賣地計劃。根據政府年初公佈的全年賣地藍圖,下季有機會推出7幅地皮,估值共約1,478億元,當中4幅宅地估值最高達500億元,3幅商業地估值約978億元,幾乎每幅都是百億地王。有測量師擔心,近期中美貿易戰惡化、香港社會矛盾加劇,突然大量貴價地皮推出,市場承接力將備受考驗,流標風險相當高。 ■香港文匯報記者 顏倫樂

政府本周內料將公佈財年第二季(7月至9月)的賣地計劃,根據年初公佈,第二財季有機會推出市場的住宅地有4幅,分佈於啟德、山頂、東半山及屯門,市場對這4幅地估值介乎411.2億元至500.2億元。同期有機會推出的商業地則有3幅,包括兩幅啟德商業地和一幅西九龍高鐵站上蓋商業地,3幅地估值合共734.1億元至978.2億元,當中最貴重的地皮為西九龍高鐵站上蓋商業地,單這一幅地的估值就直逼800億元。

發展商組團投地分散風險

泓亮諮詢及評估董事總經理張翹楚表示,市場突然間推出多幅大型及貴重地皮,令市場的承接力大受考驗,尤其最近香港的銀行同業拆息已經升至超過2厘,反映市場資金比較緊張,發展商融資難度亦增加,造成近月不少發展商合資投地,原因也是想減省前期投入費用,提高融資能力,並分散風險。

但值得留意的是,政府預測本財年潛在住宅土地供應可建約1.55萬伙,只較供應目標1.35萬伙多2,000伙,意味下季度如果不按部署每季推出一定數量的住宅官地,或者會令全年供應不達標。業內人士分析,目前政府正陷於兩難局面,因為市道回落及風險上升時推出多幅地皮,地價不理想勢必影響庫房收入,同時間更可能出現流標,對市場有負面影響。

張翹楚又指,其實每逢經濟環境出現轉捩點,又或社會氣氛轉變,都會增加流標或撻訂風險。而最近中美貿易戰下的經濟前景未明朗、香港社會矛盾加劇等,都已經影響投資氣氛,並減低發展商投地意慾,令出價減低。但在政府角度,之前土地成交價已去到高位,一手成交個案亦未大幅調整,這就會令兩者看法出現落差,最終導致土地流標。

政經局勢或降低地價估值

他又預期,在各項負面因素影響下,加上多幅大銀碼地皮推出市場,往後發展商投地會更多出現合資安排,但目前無意調整往後估值。至於中美貿易紛爭與社會爭拗所造成的影響則仍要觀察,因為目前負面影響主要反映在較敏感的股市上,固定資產則一向反應較慢,相信要等到市場有新的地皮成交出現,才能確定其影響性,但相信下調的機會較大。

普縉執行董事及企業發展部總監張聖典表示,其實自去年10月後,公司的估值已經把外圍不明朗的因素加進去,並相應下調估值10%至15%。即使最近社會矛盾加劇,相信市場波動都仍在這個可以控制的範圍之內,所以不作特別調整。而未來當賣地章程公佈後,會再視乎具體內容、有沒有特別建築要求等,再去調整估值是否要調整。

影響下季賣地的風險

1、每幅地皮的總價高,發展商融資難度增大

2、中美貿易戰曠日持久,香港經濟前景增添不明朗

3、香港政局趨向複雜化,社會安定的不確性增加