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地產新聞
經濟基本面惡化 樓價高處不勝寒
(東方) 2019年6月19日
香港經濟在去年末季開始走下坡,但樓價卻於今年首季再現升勢,並重返歷史高位,與經濟淡風形成強烈對比。從次季零售、出口以至金融業的景氣下滑推敲,今年香港經濟預測仍有下調的風險,必須高度注視未來數月的資金流向,此因素對樓價的影響,更甚於美息走向。

事實上,香港經濟增長已連續兩季放緩,且創下近十年新低,隱現經濟衰退危機。本來中美貿易戰是主要導因,偏偏次季以來,香港內部出現激烈紛爭,政局不穩定,內部需求每況愈下,投資者態度更趨審慎。作為經濟晴雨表的港股,五月以來走勢和交投不濟,正好說明當前的困局。

雖然首季香港經濟增長降至僅0.6%,惟政府仍維持全年增長2至3%的預測,顯然是過分樂觀。貿易發展局早前已率先將今年香港出口增長預測由5%削至2%;世界銀行及國際貨幣基金組織亦相繼下調了全球經濟增長預測。除了中美貿易戰,最近英國政局變化亦令人憂慮,一旦傾向硬脫歐,整個歐洲經濟亦會被拖下去。雖然美國下半年可能減息,但別忘記減息背後的原因是經濟疲弱,加上香港的大靠山中國,經濟亦自顧不暇。

近期香港市面風雨飄搖,會否影響暑假的旅遊旺季表現,有待觀察。而二手樓價近兩周有回軟迹象,惟整體成交不多,僅公居屋仍有破頂成交。不能忽略的是,商界出於項目融資及銷售前景的考慮,對大型投資項目轉趨審慎,政府商業地王鮮有地出現撻訂情況。還有,近期香港銀行同業拆息持續上升,部分原因是半年結效應,亦不排除是有資金流走,畢竟在外資基金眼中,香港市場估值和風險驟增,不難找到離場的理由。

下半年有大型中國企業來港上市,能否吸引外資落場參與,從而支持金融業景氣回升,目前言之尚早。也許刺激是有的,但也不能過分憧憬,尤其是內地經濟不振,市場能給予中資企業的估值水平已大不如前,而現時在港上市的內企股估值低殘,亦乏人問津。

綜合出口、零售、旅遊、金融等主要產業形勢,充分顯示香港整體經濟基本面轉差,物業市場所承受的風險不言而喻。私樓供不應求確實存在,惟樓價與市民負擔能力嚴重脫節,經濟景氣直接影響置業信心,非美國潛在減息的單一因素就能抵銷。內內外外的重大不穩定因素,或令這場潛在經濟風暴更具殺傷力。繼續內鬥內耗,只怕香港這葉扁舟,隨時有沒頂之災!