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地產新聞
工廈業權分散 增轉型重建難度
(文匯報) 2019年6月17日
油塘近年有多個新盤發售,其中不少由舊工廈重建而來,例如曦臺及PENINSULA EAST。事實上,有見區內發展潛力優厚,近年不乏發展商及投資者入區尋寶,令該區多了全幢工廈買賣,如去年青建國際斥約5.3億元購入東源街18號臨海地,以及今年4月時,市傳投資者羅守輝以3.6億元賣出松柏商業大廈全幢。香港文匯報訊(記者 黎梓田、顏倫樂)

美聯工商舖區域營業董事鄒永堅表示,工廈的租務回報一般介乎2.5%至3%不等,油塘區工廈位置較冷門,不算熱門租賃地區,所以租金回報大約為2.5%,而該區工廈買賣的投資者一般以長線收租為主。他指,油塘區的重建計劃消息從十多年前已出現,市場早已消化,故近年工廈買賣價只跟隨大市浮動,今年租售價估計保持平穩。

其實政府一直有意淘汰油塘工業區的工業元素,可惜多年來未竟全功。香港文匯報記者近日走訪該區,發現區內工業味仍然濃厚,尤其是四山街一帶,工業與住宅混合在一起,顯得格格不入。工業元素之所以難以被淘汰,全因該區不少工廈早年拆售,令業權分散。好像美塘工業大廈、油塘工業大廈、華利工業大廈、華順工業大廈等,要推動這批小業主重建並不簡單,故未來提供誘因令這批小業主參與重建,將成為推動工業區轉型的一大關鍵。

全幢物業交投轉趨活躍

不過,油塘位處市區,區內工廈轉住宅的發展潛力優厚,只要單一業權持有的話,幾乎絕大部分都有就發展住宅做過研究。相比其他工業區,油塘工業區近年不乏全幢買賣,原因亦是睇好未來發展住宅的潛力,預料地價勢必三級跳。

其中最經典莫過於松柏商業大廈,資深投資者羅守輝去年斥資約1.3億元購入4至7樓,統一全幢業權,市傳今年4月就以約3.6億元易手,為市場罕有的短炒全幢物業個案。而近年積極吸納土地儲備的青建國際亦受該區吸引,去年斥5.3億元向紹榮鋼鐵購入臨海的東亞庫運紹榮鋼鐵廠,並火速於今年3月向城規會申請發展成住宅,提供224伙。

東源街批發市場擬搬遷

據香港文匯報統計,撇除已經有發展計劃的地盤,該區至少有4個由單一或大業主所持有的工廈地盤,有條件申請轉做住宅發展(需要補地價),其中較大型為華潤系作為大業主持有的東源街4及6號、以及味千集團所持有的四山街24至28號。另外,世運創建2009年以3.9億元購入的世運貨倉、以及上述松柏商業大廈,都有條件重建發展。

東源街一帶尚有發展潛力的項目還包括東源街觀塘魚類批發市場等,政府計劃重置往青衣西北,現正進行可行性技術研究,預計明年完成。市場估計這幅臨海靚地,改作住宅發展的機會較大,料可提供約27.4萬方呎樓面。