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地產新聞
貿戰無所適從 中美恐兩敗俱傷 5關鍵因素左右港樓
(文匯報) 2019年5月27日
美國總統特朗普反覆無常,中美貿易戰重啟戰火,令市場無所適從。環球經濟正值風雨飄搖之際,發展商採取「樓照賣、價照加」策略,無奈市民怕變樓蟹,可撻訂的都撻,今年頭5個月新盤撻訂數字已超過160宗,已相當於去年全年229宗的近70%水平。忽冷忽熱,市民期待有水晶球可預測樓市走勢,香港文匯報綜合樓市專家的意見,歸納出樓市未來5大關鍵因素,期在千頭萬緒中為讀者找出一點曙光。 ■香港文匯報記者 黎梓田

中美貿易戰經已成影響樓市最大因素,全球兩大經濟體「經濟冷戰」,戰況左右全球貿易及經濟增長,也牽動息口及資金流向,香港困在兩個巨人之間走避,分分鐘被踩死,經濟及樓市受影響之巨,不言而喻。

冠域商業及經濟研究中心主任關焯照指出,最惡劣情況下的貿易戰影響還未出現,目前導致新盤出現撻訂的主因還是心理因素及信心問題,買家害怕香港受到貿易戰拖累而引起。

他認為,中美貿易問題依然「有得傾」,但暫時雙方未有讓步意願,短期內料有數次震盪。惟因彼此高度依賴,相信不會「攬住一齊死」,預料要到兩國經濟出現問題,那時候達成協議的機會率較大。

股市「逐漸形成風暴」

故此,目前影響樓市第一大因素莫過於股市大冧,關焯照表示,其實現時情況算是受到控制,所以恒指跌幅不算大,否則就會急跌至22,000點。與2008年金融海嘯比較,當時屬「已經形成風暴」,現在則是「逐漸形成風暴」,兩者情況有別。他強調,即使情況不變,中美「唔出聲」也會導致情況惡化,屆時可能出現更多撻訂,在最壞情況下,每月或多達100宗個案。

第二因素是留意6月中的樓市成交數字。關焯照指,如今次貿易戰真令樓市出現調整,那便是有較大的「黑天鵝」走出來,屆時樓價跌幅必定多於10%,「一定無上年跌咁少」,呼籲市民最好不要作任何投資。如要觀察樓市去向,市民應留意6月中的樓市成交數字,如有冰封情況,便可判斷市場信心動搖。

G20無成果一定無運行

第三個重要觀察點則是6月底的G20峰會,他預料,只要中美其中一方拒絕會面,又或全無成果,貿易戰便會持續惡化,經濟、樓市一定無運行。

湯文亮:勿用「呼吸plan」

至於第四、第五個影響樓市因素,則是3個月後美國是否真的制裁華為,以及明年美國總統選舉。紀惠集團行政總裁及副主席湯文亮指,中美貿易談判「拖拖拉拉」,料最快要待美國對華為制裁的決定揭盅時才達成協議,遲則要到一年後的美國總統選舉。他認為,如貿易戰惡化,則今年絕對不是買樓時機,並建議今年保守一點,例如不要用「呼吸plan」借到盡,全年「如果能夠打和都唔錯」。

湯文亮認為,貿易戰升溫,發展商仍然愈賣愈貴,有撻訂貨加價兩、三成重售或將貨尾加價,其做法是想穩住已買樓的人,希望他們不會撻訂。至於發展商加快推售新盤,除害怕空置稅外,也與貿易戰增添變數有關。對於今年新盤撻訂量增加,湯文亮認為,以前細價樓買家都是羊群心態,「唔買就笨」,但他們沒料到特朗普反口,現在就是「唔撻就笨」。而今年首5個月超過160宗撻訂實在太多,多少反映樓市有危險。

湯文亮認為,如貿易戰時間拖得愈長,樓價跌幅愈大,負資產的數字會愈多,不過一時之間很難準確預測數字。他又認為,天水圍嘉湖山莊將會出現較多負資產,因為不少業主是勉強上車,其次是油塘麗港城。如果太古城出現負資產,則樓市就「很大件事」。

他個人預測貿戰惡化下,樓價會跌約一成半。當中,嘉湖山莊跌幅較多,可達兩成,其次就是麗港城及太古城,料分別跌一成半及一成。

至於中文大學劉佐德全球經濟及金融研究所常務所長莊太量認為,近月新盤撻訂增加當然跟貿易戰影響市場信心有關,而股市波動亦令資金被鎖死,難免有個別投資者因而棄購新盤。不過從經濟數據來看,目前經濟仍然健康,貿易戰對樓市仍未有太大影響。

留意零售旅客早作準備

然而,中美何時達成協議,莊太量直言「好難講」,預計雙方隨時「開打」,需時刻為最壞情況作好準備。他認為,美國制裁中國都是為針對其科技發展以及賺取更多利潤,或會令股市時好時壞,如情況保持的話,相信樓價亦不會下跌太多。另外,市民應留意中美元首會面日期,以及明年美國總統選舉,短期來說亦應留意本港經濟數據,如本季零售及旅客數字等,以作準備。

判斷樓市走勢五大關鍵

■本港本季經濟增長表現

■6月中樓市成交是否冰封

■6月底G20峰會中美元首會面情況

■90日暫緩期後是否真正制裁華為

■明年美國總統選舉

■整理:記者 黎梓田

預測最壞情況

■撻訂將增至每月逾百宗

■貿易惡化時間愈長,樓價愈跌,負資產愈多

■大型屋苑樓價平均下跌15%

■整理:記者 黎梓田