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地產新聞
二手市租金回報下挫
(東方) 2019年5月14日
住宅樓價愈升愈急,反觀過去數月租金表現平穩,令買樓收租回報再度「縮水」。本報統計15個大型指標二手屋苑,今年租金回報率全線下挫,當中以牛頭角淘大花園約2.8厘,跌幅達半厘最大。而仍能險守3厘則只有荔枝角美孚新邨。

根據差餉物業估價署截至三月份的臨時數字,實用面積431方呎以下細單位,回報率僅2.6厘,按月再挫0.1厘,已連續兩個月下調,跌返去年九月的歷史低位。綜合市場資料,該批屋苑中,去年十二月仍有9個回報達3厘或以上,至今僅餘1個,反映樓價急升下,細單位已不及早前「好租」。

海怡兩房月租二萬起

當中市區細價屋苑淘大花園,過往受投資者追捧,四月平均呎租約39.3元,以平均呎價約16,925元計算,回報率跌穿3厘,遠低於一八年底的3.3厘。香港置業譚征稱,需求推動下,近月樓價升勢凌厲,該項目實用面積375方呎單位,入場費升至650萬元。而同類租盤月租約1.45萬元起,與去年底相若,回報僅約2.7厘,目前市場約有9個租賃放盤。

上述作統計的二手屋苑,有4個回報率跌幅都高達0.4厘,包括鴨脷洲海怡半島由去年十二月約3.2厘,下調至上月約2.8厘。中原盧鏡豪指,買賣盤急速被消化,在缺盤情形下,成交價一間貴過一間,相反市場租盤補充較快,以致租金走勢較溫和。他指,該盤本月暫錄約11宗租賃成交,兩房戶月租叫價由2萬元起,入場價則900萬元。

杏花邨四個月跌租8%

另一個港島東大型項目柴灣杏花邨,上月平均呎租約37.7元,較去年底低7.8%。同期買賣平均價卻反升6.5%,回報跌至2.7厘。利嘉閣黃銳平指,項目上月錄15宗成交,本月暫錄4宗,包括31座中層5室三房戶,實用面積561方呎,以1.95萬元租出,呎租僅約34.8元。現時約有60個租盤,入場叫租由1.85萬元起。

至於將軍澳區由於有多個新盤相繼入伙,租盤供應驟增,令二手樓租金受壓。該區新都城上月平均呎租約37.9元,約四個月間跌約5.3%,而回報亦低至2.8厘,跌0.4厘。

將軍澳新樓吸滙景客

東九龍的藍田滙景花園租盤亦滯銷,回報由3.1厘降至2.7厘。世紀21聯誠謝寶昭稱,該屋苑現時有約20個單位放租,實用面積537方呎兩房戶,月租普遍1.8萬元。他稱,僅相差數個港鐵站將軍澳新樓,多設大型會所,加上提供面積較細,以及月租較低選擇,吸走不少該屋苑租客,需求減少下,租金難飆。

相反,荔枝角美孚新邨今年租金回報只跌約0.2厘,故維持較高水平。美聯吳志輝表示,該屋苑配套齊全,租市向來有承接,本月已錄約10宗租賃成交,現時月租叫價由1.7萬元起。

資深投資者吳龍飛認為,即使日後樓價有機會回落,屆時租金仍會隨大市下調,所以買樓收租回報變得不再吸引。他又稱,近年供應不斷增加的新盤,每次入伙都有大量租盤,要減租才可租出,為二手市場添壓。