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地產新聞
【樓市新形勢分析系列】樓市3連升 再升看4因素
(文匯報) 2019年5月2日
新盤銷情主導 政府出招成隱憂

香港文匯報訊(記者 顏倫樂)差估署樓價指數連升3個月,3月按月升幅更高達2.95%,為2年半以來最大升幅,反映樓市反彈速度急勁。綜合業界意見,後市是否能延續這股升勢,主要視乎四大因素表現,包括新盤銷情如何、二手價量是否能跟上新盤的步伐、政府會否因為樓價急升而出招,以及外圍因素變化(主要為中美貿易戰去向)。如果上述四項因素表現正面,樓價指數估計極大機會於上半年升穿歷史高位。

樓市近期持續攀升,樓價收復失地在望,呈現邁向另一高峰的走勢。目前旺勢已由二手延續至一手新盤市場,業界相信,隨着5月有大型新盤陸續登場,勢將再掀起入市熱潮,在一手銷情理想帶動下,二手市場亦可再次受惠,一二手住宅將呈現互相拉動的局面。然而,沉醉於升市的同時,不可以忽略樓市仍有多項隱憂。

發展商「清貨」不求價利好

首先是發展商的取態,最近開價的兩個新盤,何文田瑧樺及日出康城MONTARA,一個走高價罕有路線,一個走貼市上車價路線,兩盤的市場反應,一定程度反映現時市場的承接能力。

資料顯示,MONTARA首張價單124伙平均呎價13,990元,已引起市場哄動,首日入票登記就高達2,300張,反映市場對其開價相當受落,截至昨日累收近9,000票,成為今年新盤票王。那邊廂,瑧樺首張價單88伙,平均呎價24,308元,為今年九龍首批開價最貴新盤,反應相對遜色,至昨日收票1,200張。

但無獨有偶,兩盤於加價上都極之克制,MONTARA至今4張價單共496伙,每張只輕微加價1%,而瑧樺至今3張價單全推240伙,亦僅加價2%。面對市場對後市一面倒唱好,發展商於開價上卻仍然保守,反映兩個事實,首先是發展商的目標是以「清貨」為主,求量不求價,第二是發展商對後市仍然有憂慮,因此想趁最近旺市盡快去貨。

二手樓進取恐抑制成交

上述兩個新盤銷情估計都相當理想,但同時間二手屋苑目前所呈現的卻是「乾升」。中原地產亞太區副主席兼住宅部總裁陳永傑表示,一手新盤銷情暢旺,但二手交投受壓,加上業主叫價越趨進取,二手盤源不斷收窄,拖慢二手屋苑交投步伐,令二手市場呈量跌價升格局。他預計,5月樓市仍以一手新盤主導,買家需時消化二手樓價升幅。

外圍因素亦為今輪升市必須密切留意的市場變化。港置行政總裁李志成表示,今年中美貿易戰緩和,市場悲觀情緒一掃而空,樓市逐漸走出谷底。與此同時,美聯儲局預告暫停加息,更加對後市起支持作用,買家入市信心持續增強。然而,業界指,成也蕭何敗也蕭何,一旦貿易戰出現負面變化,今日的樓市升幅或者只是竹籃打水。

利嘉閣地產研究部主管陳海潮表示,首季股市大升的財富效應,加上息口持續低企及剛性需求繼續帶動下,預期4月樓價可持續上升,惟升幅會略為收窄至2%至2.5%左右。至於整個次季樓價料可再累升近6%,屆時差估署樓價指數將突破400點,於上半年已可再創歷史新高,至於全年樓價暫看升13%至15%。

萊坊料政府隨時出手

不過,持續急升的樓價必然會引起政府注意。萊坊執行董事及估價及諮詢部主管林浩文估計,如未來2個月至3個月沒有其他負面因素,樓價將會迎接另一短線升勢,屆時政府有機會再出招。根據此前政府出招方向,或者會推出新一輪需求管理措施或收緊按揭等;亦可能向現時持有多個單位的業主徵稅,逼他們將單位釋出,增加市場供應,從而降低樓價。