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地產新聞
招標托市 避直接減價衝擊
(文匯報) 2019年4月5日
早前有統計指,首季售出逾5,500伙的新盤當中,有1,480伙(佔27%)是以招標售出,比例按季勁升13個百分點,而招標出售的樓盤亦由過去的豪宅蔓延至中小型新盤。發展商之所以用招標方式代替公開發售,原因是樓市承接力見頂,直接減價會引發撻訂潮及影響其他樓盤的銷售,而招標則由賣方佔主導,可以暗地裡用大量優惠及回贈代替減價,緩衝「面價」下跌的衝擊。但這種方式對小買家來說相當不利,因為售價及回贈被蒙在鼓裡,無法合理公平地購入單位,過程非常不透明。

買家被動過程不透明

招標賣樓過往較常用於銷售豪宅或特色戶等,因為這類單位準買家需要更長時間考慮,亦需要更貼身服務。但發展商自去年中開始大量廣泛地採用招標形式賣樓,個別項目如億京海日灣等,去年底至今售出約290伙,更全屬招標賣出;亦有部分新盤以招標及公開發售混合的方式,以達到政府要求每次出售20%單位的要求。

其實招標方式賣樓本來並無問題,目前《一手住宅物業銷售條例》亦容許發展商以招標方式出售單位,當初「放生」的原因,是想給予發展商更大彈性去銷售單位。

條例規定,若發展商以招標出售物業,無須提供價單,但須要提供樓書,公佈銷售安排,亦要於成交記錄冊上載成交價及支付條款。

雖然被視為較不透明的銷售方式,但如果只涉及豪宅或特色戶,由於這類單位的準買家客群較細,對市場影響不大,反而有助發展商成功出售單位,減少市場干預,保持自由市場運作,形成雙贏局面。

惟近期連中小型新盤亦以招標方式賣樓,情況就已經「變質」甚至「失控」。原因是廣大小市民並不知道發展商的底價,買家亦只能於單位售出後才得知自己出價是否過高,同時亦難於比較其他買家獲得的優惠,尤其是經紀的佣金回贈,更只有當事人才知,過程變得非常不透明,一手銷監局成為紙老虎。

成交價不計佣金回贈

目前有新盤的回贈高達樓價25%,而有新盤的經紀佣金也高達樓價13%,經紀向買家回贈的佣金,理論上可達10%樓價。由於成交記錄只計面價,不計佣金回贈,因此招標賣樓客觀上有托市效果。

一手銷監局網頁中評論招標賣樓時亦指出,「準買家切勿心急及誤信市場的消息和流傳的資訊,在未清楚了解該發展項目尚有多少單位待推售的情況下,貿然以過高投標價倉卒入市。」側面顯示了這種賣樓方式對於買家的保障較少。 ■香港文匯報記者 顏倫樂