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地產新聞
添丁添財 旺舖旺租
(文匯報) 2019年4月1日
李根興:大灣區規劃增客流 提振零售業

香港文匯報訊(記者 黎梓田)商舖投資對許多人來說向來是一個陌生領域,但隨着資產價格上升,越來越多人關注各類型的物業投資,而大灣區概念背後隱藏的商機更是令人嚮往,有業界人士更估計今年商舖價位將有達兩成的升幅。商舖投資專家、盛滙商舖基金創辦人李根興接受香港文匯報訪問,認為本港應放下「隔膜」,開放更多人流到港,並指大灣區的金融科技發展可有助提振商舖市道,預料地舖租金最多有一成的升幅。

對於大灣區規劃,李根興表示,商舖不外乎看人流,除了人流之外還要看三個要點,一是前景;二是租值,例如租金有無上升動力;三是配套,例如「風火水電煤」。以前香港的商舖最多只能服務香港700萬人口,不過現時大灣區有6,600萬人口,想必能夠帶動人流,至於如何去捕捉機會、在哪區投資,則需要視乎自己眼光,但整體而言,大灣區規劃對於商舖市道一定是好事。

北面租值將跑贏南面

李根興認為,香港地舖市場主要分為「北面」及「南面」,隨着基建開通、消費動力北移,料「北面」的舖位租值會跑贏「南面」的舖位,「北面」的舖指元朗、洪水橋、大埔、屯門、荃灣等西北面的市鎮;「南面」則指尖沙咀、銅鑼灣、旺角、中環等舖位。另外,內地客來港的消費習慣已出現改變,原本熱衷購買名牌品及高消費品的旅客都會「直接飛咗去歐洲」,而來港消費的內地客均會以藥房、濕貨為主。

除了「北面跑贏南面跑輸」外,李根興更詳述不同規模及行業地舖的租金走勢,「民生位跑贏核心位、細舖跑贏大舖、濕貨舖跑贏乾貨舖,建材舖跑贏傢具舖」,估計這些「跑贏」舖位租金會有每年5%至10%的加幅,但如果「跑輸」則會有平穩或者下跌的趨勢。此外,李根興以建材舖及傢具舖為例,建材舖為何會跑贏傢具舖,原因在於建材舖主要售賣的木材及地板,其貨品難以運上商場舖,上落貨會有一定困難,因此會集中租賃地舖,而傢具及室內設計的舖頭能吸引人流,因此會較常出現在商場,而地舖傢具店在近年亦有減少的趨勢。

網購盛行 細舖有需求

李根興指,即使網上購物盛行,但地舖的價值在於能提供一個真實的交易地點,例如領取商品、付款以及驗貨,因此這些舖頭不需要很大間,以接近住宅區的細舖最理想,相信亦是未來舖位的趨勢所在;反之,由於大舖成本高,例如中環皇后大道中、畢打街,當中「執笠」得最厲害的通常是國際大品牌,而這些一線地段的地舖租值亦從2014年的高位大幅回落七成。

李根興分析,以產品種類區分,提供消耗性商品的生意會優於耐用性商品,前者包括所有需「定時幫襯」或「重複購買」的生意,例如飲食、超市、藥房等,而瑜伽、健身亦同樣屬於消耗性產品;而耐用性商品則指電話、珠寶、家電、時裝等無須定時光顧的生意。李氏又以「手機集中地」旺角先達廣場為例,早前因某大手機品牌的興起,以往電話炒賣成風,令到賣手機的生意大行其道,但隨着手機科技的發展,現時不同牌子手機的外型及規格亦越來越相似,因此手機炒賣熱已大幅減退,營業額減少亦影響店舖買賣,因此先達廣場亦是店舖蝕讓的重災區。

李根興簡介

001年 26歲的李根興原在紐約投資銀行工作,但「911事件」後回港創立香港商機(現稱盛滙商機),從事中小企業務中介。

2007年 香港商機開始協助客戶創立生意。

2009年 進軍商舖投資,香港商機首次擁有物業。

2011年 獲香港理工大學工商管理博士學位,主修創業研究。

2015年 盛滙轉型為全香港第一間商舖基金投資公司,獲證監會註冊為第 1 類(證券交易)、第 4 類(就證券提供意見)及 第 9 類(提供資產管理)牌照的持牌機構。