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地產新聞
李根興: 未買先諗如何賣
(文匯報) 2019年4月1日
作為業主,如計劃投資舖位,李根興稱要懂得在未買之前,先想如何賣出去,根據剛才提到的三個要點,買舖前應先留意該區前景。而香港有一個買舖的「死亡之谷」,就是位於「大埔道以南、荔枝角道以北、柏樹街以西、南昌街以東」的區域,李根興直言,「死亡之谷」毫無前景,而區內消費力亦非常弱,周邊店舖以生意較差的布行、車衣行、維修為主。因此該區的地舖「點樣平都唔好買,除非送畀你」,如想找平舖,在地產經紀推介的舖位中,十有七八也是那一個「框框」內,投資地舖的業主需多加留意。香港文匯報訊(記者 黎梓田)

另外,以租值的角度看,李根興表示,根據差估署數字,地舖平均的租金回報為2.4厘,如買入一間地舖的租金回報能有2.4厘或以上「就當賺咗」,反之就要思考租值是否仍有上升空間。配套方面,「風火水電煤」對於一間地舖的租值也是至關重要,因很多的舖位仍然「唔夠電、水唔到、無煤氣」,又或者是「前後門唔通」等,而一間最理想的舖位是「今日可以做車房,聽日可以做餐廳」,什麼行業都可以做的話,就是一間「好舖」。

買舖考慮因素多 至少視察10次

李根興又指,買舖位的人通常都有雄厚的實力,但銀行通常都無法為舖位作出準確的估價,「間間估價都係錯晒」,例如一些位置旺、呎數細的舖位,買賣價及估值會有較大分歧,因此銀行估價只可作參考,如要準備估算舖位的價值,需「貨比三家」,可找不同的經紀索取放盤資料,以及同一條街的舖位成交資料。

李根興形容,買不同種類的物業就好比不同的學歷,「買樓是小學程度、買工廈及商廈是中學程度、買舖位係大學程度」,買舖好比讀大學,須付出更多溫習時間。他又指,買樓最多都是觀察白天跟晚上的景色,但舖位不同時段人流的分別也可以很大,「早市要睇、午市要睇、下午茶要睇、晚市又要睇,甚至星期一至日都要睇」,起碼都要親身視察10次,以充分掌握不同時段的人流。

李氏提到,投資者通常以連租約形式買入舖位,不過這些租約也有可能是假,即賣家在出售前抬高租金,讓買家錯誤評估舖位價值,租客也有可能是不存在的,惟這些陷阱需有一定的投資商舖經驗才能看得出,而經驗較淺的投資者則可以比較相同街道內不同店舖的租值,以作參考。