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地產新聞
樓市真的暢旺嗎?
(文匯報) 2019年3月25日
近月樓市價量齊升,樓價指數於不足兩個月內回彈2.83%,對比2016年跌市後的回升,同樣的樓價升幅卻用了5個月時間,可見今次樓價升幅之急勁更勝從前。但升得快是否就代表樓市暢旺呢?目前樓市利好因素不外乎兩個,分別為中美貿易戰有起色、美國今年不加息,但這兩項因素是否一定不變呢?尤其貿易戰變數仍大,而近期政府亦開腔指憂慮樓價上升,政策風險急增,這不啻為樓市前景蒙上一陣陰霾。

近月樓市急速回彈,最新中原城市領先指數CCL已升至174.76點,相比2月初低位升了2.83%,時間不足兩個月。回顧歷史,最近一次跌市回升,CCL於2016年3月跌至最低位127.46點,至8月升至131.28點,升幅約3%,需時長達5個月。這樣一對比,今次樓市反彈的速度可算相當急勁。

一手成功促銷打造「旺市」

與此同時,今年首兩個月平均整體物業成交量約有5,300宗,相比去年11及12月的平均約3,500宗,升超過一半。

資深投資者兼紀惠集團副主席及行政總裁湯文亮最近於專欄中指出,同意近日樓市有明顯改善,但不認同樓市被形容成「旺到不得了」,因為樓價升幅只有約2%,一二手樓成交量亦只不過4,300宗,遠比去年上半年的平均數6,000宗為低。

對於新樓的銷情暢旺,湯文亮認為只不過是地產商的促銷方法做得成功,發展商於第一輪銷售後就高調說加價20%,這個做法最大作用就是讓剛買新樓盤的買家不會撻訂,加價之後其他單位是否能夠出售就另當別論,若賣不出要減價就「細細聲」與買家或者物業代理密斟,樓價一定不會減,或者會用其他方法,例如置業禮券回饋給買家。

業內人士指,由於本港經濟基調良好,失業率低,息率仍然低企,之前樓價急速下跌,主要是因為市場受貿易戰拖累,準買家對後市看法悲觀,加上股市下跌,而不少人士資金被緊鎖於股票上,導致購買力疲弱。但近月隨着中美貿易戰有起色,美國宣佈不加息,股市回升到29,000點以上,市場購買力變相「報復式」回彈,促成準買家「大反彈市」。

業主心雄 買賣或陷膠着

然而,由過去周六和周日兩日十大屋苑二手交投量有所減少,發展商以市價推盤沽清,加價則門庭冷落,市場可以清晰見到,市場購買力並非如想像中強勁,早前的反彈,主要是因為緊鎖的大批購買力重新入市所致,但隨着大量筍盤被消化,加上美國不加息的消息一出台,業主雄心壯志,近期反價封盤仍頻,買賣重歸膠着,相信交投量短期內將有所回調。

特首林鄭月娥近日直言對樓價上升感到憂慮,因為負擔能力對港人來說是個大問題,要緩解港人住屋問題的唯一辦法是增加政府的角色和功能。市場估計樓市政策風險正在升溫,若樓價進一步上升,政府或主動出手遏抑升幅,估計有兩個方向可以入手,一是向持有多過一個單位的業主加稅、又或者再度由需求管理方向入手,亦即再度加辣或收緊按揭等。■香港文匯報記者 顏倫樂