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地產新聞
高按高回贈 炮製小陽春
(文匯報) 2019年3月18日
樓市不能說的秘密 「呼吸plan」恐變死亡之吻

樓市新形勢分析系列

香港文匯報訊(記者 黎梓田)近月樓市出現小陽春,新盤開價愈見進取,24小時賣貴一成,市傳有新盤更出現多組客同搶一個單位,結果各人要玩「包剪揼」定勝負。然而,香港文匯報記者梳理近期新盤付款辦法及採訪業內人士,發現內有乾坤,幾乎都是一邊加價,另一邊又提高回贈及高成數按揭來促銷,市場上最高回贈已達樓價25%!換言之是明加暗減,買家自然暗喜,與發展商合奏齊齊炮製樓市小陽春。

經歷去年下半年股市不景、中美貿易戰等負面因素打擊,樓市在近月回氣。信置觀塘凱匯低價開盤,賣個滿堂紅成為此輪樓市重新發動的契機。不過,香港文匯報記者梳理今年新盤的付款辦法發現,今年初至今至少有六個新盤推出,不乏迷你新盤,包括紅磡啟岸、瑧尚及長沙灣AVA228等,以及其他新盤貨尾,它們均以低首期、高回贈作招徠,仔細拆解當中招式,不難明白當前樓市小陽春的煉成奧妙。

迷你新盤最愛招式

例如近期推出的紅磡啟岸,戶型主打細單位,同時提供九成一二按,而發展商近日更在24小時內加價一成,新價單對兩周前的首份價,更是加價兩成。然而,其高成數按揭仍能大幅降低入市首期。另外,同區項目瑧尚日前也上載價單,提供八成半一二按,並同時提供10%印花稅優惠及附贈特色電視櫃。

由於大埔區新盤供應選擇「豐富」,部分發展商以平價促銷,例如早前引起較大爭議的白石角項目雲滙,新地近日以招標形式重推項目,並引入高額回贈,即變相減價,3房戶最多可享回贈25%,2房或以下最多回贈20%。項目迄今累計售出約840伙,本月更是去貨「神速」,月初至今已售逾75伙單位。

至於碧桂園牽頭發展的馬鞍山泓碧,去年11月推售時遇上樓市冷鋒,故銷情欠理想,迄今暫售出約189伙,餘貨約258伙。樓盤至今亦未有加價,反而提供更多優惠,例如新增「180天優越按揭付款計劃」,將原來150天付款期延長至180天。

湯文亮:高回贈隱瞞樓價跌

資深投資者、紀惠集團副主席及行政總裁湯文亮亦顯然看透樓市這種「人為的繁榮」。他戲稱這種「高樓價、高成數按揭及高回贈」是香港樓市的「三高」,指「如果唔適當地控制,比香港人(身體)的三高還要危險」。

他認為,高回贈是新事物,發展商見新樓銷情放緩,如果減價促銷一定影響以前買家,為隱瞞樓價跌,發展商向新買家提供高成數回贈,高達樓價25%。「香港樓價有了這三高,如果還說樓市是很正常,我覺得有多少自欺欺人。」

優惠期有限 樓債或倍增

事實上,發展商近年為促銷,部分會自行包辦按揭,藉旗下財務公司推出按揭計劃,避過金管局的監管,並以「高成數、審批寬鬆」作賣點,此類按揭被俗稱為「呼吸plan」,意即只要有呼吸就批,不管收入多少,這些按揭計劃往往能吸引一批未有足夠首期的上車客申請。但此類按揭計劃一般只有2年至3年的低息優惠期,買家必須博取未來2、3年樓價有數成升幅,然後順利到銀行轉按,繼續享受低息。否則的話,留在財仔的樓債,利息及每月供款就會整倍整倍的增加,昔日貼心的「呼吸plan」,將變成買家的死亡之吻。