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地產新聞
啟德入伙潮平租湧現
(東方) 2019年2月23日
今年新盤入伙潮爆發,當中被視為重災區的啟德發展區,進入收樓高峰期,單是新入伙及即將入伙的三個新盤,已湧現大量全新租盤。市場估計,現時暫有約500個租盤,佔單位總數近兩成,其中租金最平11,000元可住新樓。業界預期,未來一季租盤競爭勢必白熱化,租金難免持續受壓。

嘉匯:貨源充裕 一房嗌萬三起

近年啟德發展區新盤源源不絕,當中入伙不久的嘉匯,以及即將收樓的天寰和龍譽,三個入伙盤涉及逾2,650伙,為市場提供大量中小型租盤。

打頭陣收樓的嘉匯由8座組成,提供900伙,其中近75%為兩房或以下單位。美聯葉鎮龍指,嘉匯入伙後至今累錄約150宗租賃,其中一房及兩房平均實用呎租37元及33元。市場上仍有300個放盤待租,供應在同區三大新盤中最充裕,一房及兩房分別佔110伙及140伙。

部分房間面積百呎

嘉匯不設開放式戶,最細的一房戶普遍實用面積300餘方呎,全採開放式廚房設計。最大特色是部分單位的房間面積約100方呎,屬同區最大房間的一房戶型。葉鎮龍續說,目前個別一房低層放盤叫租1.3萬元,普遍1.35萬至1.38萬元,較入伙初期叫租1.5萬元低;上述特大睡房的一房戶,最平租金1.45萬元。至於呎租較抵的兩房戶,分開放式廚房及獨立廚房兩類,入場盤實用面積分別為455方呎及502方呎,叫租1.5萬元及1.7萬元。

面對租盤大軍壓境,不乏心急業主減租求客。代理指,2座高層實用面積509方呎的兩房戶,減至1.6萬元租出。

龍譽:開放式228呎 萬一蚊進場

預計最快三月底交樓的龍譽,更提供暫時屬全區最細的開放式單位,為打算租住該區新樓的人士提供入門之選。

龍譽由四幢大廈組成,提供930伙。其中兩房或以下單位佔72%,最細的開放式戶型有65伙,廚房一律開放式設計。該類單位實用面積僅228方呎,另設有小露台。

利嘉閣宋國權指,龍譽暫約有100個租盤,包括約20個開放式單位,最細單位屬入門盤,最平叫租1.1萬元;雖然實用呎租48.2元,但以月租計平絕全區。

交樓後叫價更貼市

宋氏續指,屋苑最多租盤為一房戶,約40伙,實用面積300餘方呎,附設開放式廚房,現時叫租由1.5萬元起。至於兩房單位全部採獨立廚房設計,目前約30個租盤,最平叫租約2萬元。他估計,龍譽交樓後放盤將陸續增加,租金叫價更貼近同區私人屋苑市價。

另外,坐落區內啟德1號旁的OASIS KAI TAK亦於年內入伙。代理指,因該盤在年內稍後時間才入伙,故業主暫未見積極放租,市場放盤不多。

天寰:間隔多元 入門盤呎租$43

天寰由3座高座及4幢低座組成,共有822伙。該屋苑間隔多元化,分開放式至四房不等,當中兩房或以下佔67%。

中原陳智欣指,天寰預期緊隨龍譽後入伙,因交樓階段仍有一段時間,業主放租暫未算積極,估計目前租盤約80個,一房及兩房各20餘個佔最多,叫租較進取。他料天寰及龍譽在相若時間入伙,屆時租盤競爭大增,租金才見真章。

兩房具備獨立廚房

該盤亦供應開放式單位,實用面積232至274方呎,全部設有開放式廚房。陳智欣續說,現時該類租盤約10個,入場盤實用面積266方呎,叫租1.15萬元,實用呎租43.2元。至於同樣清一色開放式廚房開則的一房單位,實用面積300餘方呎,叫租1.5萬元起。

另外,天寰各類戶型之中,以兩房單位供應最多,佔365伙,實用面積432至504方呎,分開放式廚房及獨立廚房兩類,現時入場叫租分別為1.65萬元及2萬元。

該盤設有獨立廚房的兩房戶,最細實用面積僅450餘方呎,較區內同類兩房戶普遍逾500方呎為細,代理預期屬區內租金最平的同類兩房戶。

千單位搶客 月租或失守萬元

今年啟德發展區入伙盤陣容鼎盛,中原陳智欣估計,未來數個月隨着天寰及龍譽正式入伙,租盤量將持續上升,高峰期料增至約一千個水平,搶客情況勢必加劇,個別開放式單位每月租金不排除失守一萬元關口。

潛力優厚 長遠料回穩

他認為,該區交通及生活配套仍未算成熟,加上租盤眾多,入伙初期租金難免被壓低,但畢竟區內發展潛力優厚,相信租金長遠而言,會隨着區內配套逐步完善而回升。

資深測量師張翹楚指,新盤供應多的地區,入伙初期租盤競爭大,租金走勢往往慘不忍睹,即使是啟德發展區亦不例外。因該區社區發展未跟得上新盤入伙,周邊地盤亦多,因而影響居住環境,租金難免受壓,部分租金更平過新界樓,追不上實用呎價動輒逾2萬元的樓價。他預期,租金至少要調整一至兩年才見底回穩。

啟德1號回報僅1.8厘

回顧歷史,區內首個私人住宅屋苑啟德1號,一七年底入伙初期租盤競爭一樣激烈,租金接連下試低位。其中,二期有高層兩房單位,實用面積563方呎,月租低見1.6萬元,實用呎租約28.4元,平過租居屋,令租金回報率低見1.8厘。另外,同屋苑有一房單位,實用面積375方呎,劈租至1.28萬元獲承接。