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長實料樓價今年再跌10% 趙國雄:回到兩年前才合理
(文匯報) 2019年2月13日
香港文匯報訊(記者 梁悅琴)環球經濟放緩,加上中美貿易戰困擾,本港樓市半年來由高位回落近10%,繼國際貨幣基金組織(IMF)等看淡香港樓市後,龍頭地產商長實亦料樓市調整未完。長實執行董事趙國雄昨日指出,中美難以於短期內解決深層次貿易矛盾,在經濟前景不明朗下,今年樓價有機會再跌10%,負資產數目會逐步上升。他又認為,樓價要跌回2016年時的水平,市民才能負擔。按差估署指數顯示,樓價若回到2016年,要較現水平再跌逾24%。

趙國雄昨出席長實新春團拜時指出,近期樓市再現小陽春,主要是因為樓市於去年第三季下行,近期新盤定價比去年中調低了,開始符合香港市民負擔能力,令成交變得暢旺。

問到樓價何時會回升,他笑言:「賣樓唔係算命,唔知幾時升。現時樓市有隱憂,中美貿易唔會咁快解決深層次矛盾,香港經濟有基調,期望中美貿易戰能撥開濃霧見青天。在經濟前景不明朗下,相信今年樓價下行,樓價有機會再跌10%。」

看淡納米樓 隨時跌三成

他又認為,本港樓價自去年8月高峰期至今已下跌約10%,但仍只是回到2018年初水平,其實仍然是高位,尤其是2017年樓價升得相當急,一年升逾14%。

他覺得,樓價要達到市民可負擔水平,應要回落至2016年時的水平才合理。

以差估署指數計算,樓價若回到2016年的水平,要較現水平再跌逾24%。

趙國雄去年底時已經估計,本港樓價最多跌20%,尤其看淡納米樓市場,更預計該類單位樓價有機會大跌30%。他當時並指,納米樓供應量開始減少,反映發展商對此類市場前景轉為審慎。

「呼吸plan」帶挈 負資產勢升

對於上季重現負資產個案,趙國雄昨日認為,負資產會逐步增加,皆因過去幾年不少新盤發展商都提供俗稱「呼吸plan」,即買樓無入息審查都可以申請發展商的一二按。此類按揭成數高達85%至95%,如果樓價跌超過10%至15%,小業主便有機會成為負資產,但相信未必去到2003年逾10萬宗負資產的高水平。

趙國雄亦支持政府要維護香港金融體系穩定,不應貿然放寬按揭成數等措施,以免在樓市逆轉時令小市民及政府都遇上風險。

IMF金管局同憂樓市劇跌

事實上,IMF上月已對香港樓市發出預警。IMF預期,今年香港經濟增長將放緩至2.9%,去年估計為3.5%。同時又指,香港的風險平衡已轉為下行,風險源自中美貿易摩擦進一步升溫、環球金融狀況收緊可能失序、中國內地經濟增長較預期慢,以及樓市急速調整。這些衝擊很可能互相關聯,一旦同時間發生,將會帶來更嚴重的影響。

金管局總裁陳德霖日前亦表示,今年投資環境恐怕會和去年一樣複雜多變,中美貿易關係緊張將會繼續困擾全球經濟和市場。英國政府一旦「 硬脫歐 」,將對歐洲宏觀經濟及金融市場造成衝擊。至於美國經濟及貨幣政策的方向亦不明朗,最近市場日漸擔憂美國經濟開始放緩,新興經濟體包括中國亦面對經濟下行壓力增加的風險,這些因素都會為全球宏觀經濟和資產市場帶來非常大的不確定性和隱憂。

陳德霖又稱,隨着美國第9次加息,本港息口明顯趨升,相信本港息口將陸續跟隨美國上調,加上環球市況波動,呼籲投資者做好風險管理。

樓神授「豬年宜居三要訣」

1、宜多觀察:今年國際大事頗多,宏觀經濟備受影響,引致本地樓市起伏較大,市民要多加觀察市場動向,量力而為。

2、宜旺勿偏:選擇理想物業,應多考慮位處市場焦點地段的大型建構,皆因這些物業抗跌能力及上升潛力俱佳。

3、忌揀太小:避免選擇面積太小、市場所謂的納米樓,未必配合到家庭成員需要,而且在波動市況時下行風險較大。