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地產新聞
假小陽春 買樓慎防有失
(文匯報) 2019年2月4日
新盤暢銷因劈價 十大屋苑估價未跌完

香港文匯報訊(記者 黎梓田)春回大地,樓市寒冰似有所融化,發展商狂推新盤營造出市旺之景,「量升價跌」的「小陽春」應運而生。樓市見底孰真孰假,銀行估價是指標。香港文匯報追蹤十大屋苑估值繼續冧,部分跌近兩成,有單位更估價不足要抬錢入市。專家提醒,外圍政經形勢未明,現時「小陽春」實則虛之。勸喻市民勿見「個市好返少少」就急於入市,現在入市要「預咗蝕少少」。

中原按揭董事總經理王美鳳表示,現時屋苑估值較去年9至10月平均下跌約一成,新界某些屋苑更錄得高達兩成的跌幅,而一些未來新盤供應較多的地區,例如大埔、將軍澳等,銀行估價則未必會直接受影響,反而有大量業主因心急放盤導致減價個案增加,銀行會參考其成交價調整估值,因此估值反映實際市況。

買家小心需抬錢上會

王美鳳預計,隨着中美貿易戰形勢緩和,今年第一季樓價跌幅將會收窄或橫行,惟外圍經濟因素始終變數大,雖說樓價累跌一定幅度會令買賣雙方更易達成交易,但仍難預測第二季樓價走向。如果見「市況好返少少」便入市的市民需留意轉角位,成交價往往比起市場價高出少許,而估價有機會追不上,最好盡快找銀行估價,忌心急入市。

細單位較易估價不足

經絡按揭轉介首席副總裁劉圓圓表示,銀行主要參考同屋苑、同間隔、同區的最新成交價作出估價,現時樓價下跌,最新的成交價亦會隨之下降,加上樓市利淡因素如貿易戰風險,令銀行借貸取態愈趨審慎,其中新界區及細單位防守能力較弱,較容易遇上估價不足。

至於未來新盤供應較多的區份,會否影響其屋苑的銀行估價,則要視乎發展商的定價是否進取。例如最近數個新盤的定價頗為吸引,叫價貼近二手樓價,導致二手市場的叫價受壓,加上同區的供應增加,對二手屋苑的銀行估價或會受到影響。

太古城麗港城估價跌15%

香港文匯報估值追蹤單位之一的太古城恒山閣低層G單位,中銀、匯豐及恒生對其估價分別為1,058萬元、1,001萬元以及1,030萬元,相較去年10月份時下跌介乎9.4%至15.6%,跌幅相當明顯。中原地產王秀芬表示,太古城現已出現部分單位估價不足情況,這類單位一般有較大議價空間,惟需視乎景觀而定,最多可有5%至8%的議幅。

此外,九龍區油塘麗港城單位同樣錄得估值大幅下跌,4期20座高層B單位,現時中銀、匯豐及恒生對其估價均分別為704萬元、707萬元以及747萬元,相較去年10月份的估值下跌13.5%至15%不等,屬於估值跌幅較為明顯的九龍區屋苑。

世紀21康聯地產康向斌表示,麗港城有不少放盤時間較長的業主,願以較平的價錢沽貨,所以吸引買家入市,1月份錄得約20宗成交,較12月的7宗大幅上升,而議幅亦維持在3%至5%,並持續收窄中。現時買賣放盤共有約80個,有少量單位出現估價不足的情況。麗港城近期錄得32座中層C室易手,實用面積522方呎,採2房間隔,業主三個月前放盤,原來叫價680萬元,議價後減至650萬元沽出,實用呎價12,452元,低市價約2%。

嘉湖放盤減價 成交驟增

至於新界西北熱門上車屋苑天水圍嘉湖山莊,銀行估值同樣跌得「兇狠」,早前香港文匯報曾追蹤的樂湖居4座中層H室,中銀、匯豐及恒生對其估價分別為521萬元、487萬元及519萬元,較去年10月份估價低12.3%至18.5%。中原地產伍耀祖表示,業主肯減價,加上盤源供應增加,令1月份交投量上升,錄得約43宗,最受歡迎的單位主要是400多萬元的2房戶,以及600萬元以下的純3房戶,客源均以用家為主導,亦有單位出現銀行估不到價的情況。