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地產新聞
港樓重現負資產 泡沫響警莫輕視
(東方) 2019年2月2日
絕迹兩年的樓市負資產又在香港出現!隨着樓價持續調整,負資產個案勢會增加。現時樓價水平與歷史高位相距不遠,而宏觀經濟利淡的勢頭才剛開始,未來促使樓價調整的因素將不斷湧現,投資者不能輕視樓市泡沫的潛藏風險!

金管局數據顯示,一八年第四季負資產住宅按揭貸款達262宗,乃一六年末季以來再次錄得相關個案,這與去年下半年樓市開始調整有關。如今首季已過三分一,二月農曆新年樓市交投例靜,季內負資產個案或會突破千宗。

本來,樓市有其周期性表現,樓價有高有低,高位入市,迎來下跌周期,出現負資產個案實不足奇。問題是,如今香港經濟和樓市才初現逆轉,且不明朗因素眾多,如中美貿易談判尚未有結果、中國經濟增長持續放緩、美國經濟出現疲態、英國可能無序脫歐,香港零售市道轉弱等,均影響着本地樓市氣氛,或許漫長調整才剛開始。

值得留意的是,過去十年超低息環境以及房屋供應短缺,造就樓價癲升,與居民承擔能力差距不斷擴大,加上辣招之下上車首期門檻提高,不少買家須透過向發展商敍做二按上車,又或將現成物業加按套現作首期,故當前要評估樓市負資產風險,不能只單看負資產宗數,還須注意高槓桿貸款的實際風險。最怕一旦銀行落雨收遮,銀主盤急增,相信近年不少癲價成交的二手居屋、納米樓及高成數按揭單位將會首當其衝。

無可否認,近年政府相繼推出逆周期措施,平均按揭成數尚低於○三年沙士。正由於逆周期措施下物業交投以用家主導,打工仔受經濟景氣影響較大。事實上,資產價格的變化,不獨看供應面,還要看需求面。身處中美貿易戰,若然未來數年香港經濟續吹淡風,甚至衰退,企業減薪裁員潮一觸即發,不但高價接貨的打工仔供樓有困難,物業自住及投資需求亦會大受壓抑。

說到底,物業投資銀碼大,供樓周期動輒十多廿年,是香港人一輩子的事。近周先後出現零售數據遜預期、官地拍賣流標,以及負資產個案再現的消息,只怕並非偶然。面對樓市風險警示,必須將管控風險列作頭等大事,免得一個大浪淹至,無法翻身。

新春當前,本應是喜氣洋洋。九七年樓市泡沫爆破,導致遍地負資產,並嚴重打擊經濟,香港幾乎陷入萬劫不復之地,是這輩香港人難以磨滅的記憶。歷史殷鑑不遠,如今似曾相識,豈能不令人擔憂!