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地產新聞
「父幹」賣樓超高風險
(東方) 2019年1月30日
養兒一百歲,長憂九十九,生於香港地最令父母擔心的,當然是子女的住屋問題,香港樓價高企,想置業先要有一筆過百萬元的首期。惟近年普遍大學生起薪點僅約兩萬元,想上車難免要「靠父幹」,父母賣樓套現予子女做首期,當中又有何風險?等樓市專家為三大較常見個案做分析,實行見招拆招!

中原財務董事總經理梁理中稱,香港早年已有公積金制度,至○○年十二月一日實施強積金制度,政府容許僱員可按照個別公司訂定的「歸屬比例」條款,提取全部公積金利益。部分人因此多了筆資金,他們普遍會將錢用來買「磚頭」,或投資股票市場。另一些現時50至60歲的人,在他們的年代,樓市尚未起飛,一些較進取的人會多買幾層樓,故現時手中可能有兩層或以上物業。隨樓價上漲,他們的身家都因而暴漲。

個案一:兩層沽一層 收租變收息欠穩定

有些父母現時手上有兩層樓,一層用作自住,一層用作出租。他指,這類型個案較為普及,父母的年齡多為50至60歲的一群,並尚有工作能力。

以陳先生為例,他與太太已退休並居於將軍澳的一個自住物業,二人亦於銅鑼灣擁有物業。該物業已供滿,現時每月收租15,000元。近來兒子準備結婚,好爸爸決定將市值600萬元的銅鑼灣物業出售套現,再將當中200萬元給兒子作首期。

提提你:物業出售及將部分資金給予兒子後,陳先生只剩餘400萬元,如將資金用作最穩健的港元定存,以現時2厘定存息計算,粗略估算年息為80,000元,平均每月收息約6,666元,袋息較以往收租少一半有多,且長遠定存息可能會下調。

改申請逆按揭 月袋兩萬

梁理中稱,陳先生可將物業申請逆按揭計劃。借款人可選擇於固定年金年期內,或終身每月收取年金,甚至按需要而申請一筆過提取貸款。以800萬元或以下物業為例,可獲100%物業估值。若申請人與太太的年齡為70歲,物業市值600萬元,以10年期計算,二人每月年金金額可獲19,800元。

個案二:出租樓加按 港息倘追加負擔大

李先生年逾50歲,是大型機構的高層主管,手上有兩個物業,並有兩名兒子。他們一家四口居於大埔,另於同區有一個私人物業作出租,每月收租18,000元。近日他見樓市調整,希望早日幫兩名兒子入市,故決定將出租物業加按,套現約420萬元。

他順利通過壓力測試,又將按揭貸款分15年還款,連同利息每月還款約23,333元。表面上,供款扣除租金後,好爸爸每月只要額外供款5,333元,但仍未計及租金收入課稅及業主應繳付的差餉及管理費等。

提提你:美國聯儲局去年加息四次,香港只跟隨加息一次,並且只加0.125厘,因此未來確有追加利息的空間,供樓負擔隨時增加。再者李先生年紀較大,一旦在供款期間發生意外或患病,供款壓力自然百上加斤。

宜與子女訂還款協議

梁理中稱,陳先生如擔心日後健康可能會影響供款,可考慮買入保險,但年紀大才投保的話,保費一定會較為昂貴,或可以先了解一下受聘公司的醫療保障內容。另外,在加按前,宜與兩名兒子,協議由兒子償還有關供款。而作為父親的,在決定為兒子支付首期前,也要考慮一下兒子的工種,以及未來薪酬升幅。

個案三:賣物業北移 無殼蝸牛恐自斷後路

關太與丈夫早年買入一個自住物業,25年後終於供滿,兩夫婦擁有安樂窩並正享受退休生活。他們見子女難以上車,心中萌生移居內地的念頭,並且打算出售市值450萬元的物業,然後將部分資金予女兒買樓,其餘的就用作內地生活的退休金。

大屋搬細屋一舉兩得

提提你:兩夫婦早已退休,相信早有一筆資金,具備穩定的財力。而在內地生活,物價較便宜,生活質素變相提高。儘管如此,亦有可能會不適應內地文化、醫療體制而想返港生活。到時恐變成無殼蝸牛,即使想與子女同住,但畢竟香港樓愈住愈細,地方也未必夠大。

梁理中稱,身邊確有較年長朋友回內地居住,但他們通常在內地已有親戚朋友,會在親戚居所附近買樓以便互相照應。「為子女賣樓甚至搬離香港,雖是愛子心切之舉,但太苦了自己。」父母可考慮將原有物業賣出,並買入面積較小、價格較便宜的物業,再將所餘資金給子女做首期。