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地產新聞
「由無到有」要「食腦」
(文匯報) 2019年1月23日
被問及人生「第一層樓」,王家安指自己在2004年時只是居於旺角的70呎「床廁合一」劏房,在經過數年的努力後,總算有40萬元現金可用來投資,而當時的月薪大約1.2萬元,若以40萬元作首期供款30年計算,大約可得到110萬元的貸款,而2005年的全港住宅平均實用呎價只有4,800元,當時置業並不困難。

按揭買舊樓 改劏房出租

不過,王家安放棄傳統上車方法,亦考慮到舊樓有收購重建的價值,故先用七成按揭買120萬的灣仔舊樓,再借12萬元私人貸款,然後用15萬元將單位改裝成4個劏房收租,而自己繼續與朋友夾份租屋,扣除租金及供樓支出後,首5年每月更享有約7,000元的正現金流。不過,他也強調,現在樓價及環境已不同往昔,因此同一模式不一定能完全複製至現在使用。

王家安又指,第二套物業便已「衝出香港」,上世紀九十年代的香港人也許會記得有個「洗腦式」的內地樓盤廣告,標榜「識簽名就可以做業主」。王家安指當時已在香港用盡五成的供款比率,但在內地銀行家的指引下,在深圳東門買入一間700呎的2房單位,而且只需63萬元,而銀行在批出貸款的過程中,沒有要求提供任何入息證明,亦沒有了解在港的債務負擔,他們只要知道三項:「香港人」、「夠錢畀首期」、「會存5萬元定期」。

內地買樓 巧用「銀行槓桿」

如是者,銀行批出了九成按揭,而王家安只花了6萬元首期,再加5萬元的裝修及家電,很快以3,500元租給一個居住在深圳的香港人,扣除每月供樓的3,000元,每月亦有500元的現金收入,成功利用「銀行槓桿」為自己第二次置業。王家安又提醒,若購買內地物業需要銀行做按揭時,隨意「Walk in」查詢及申請,而剛巧遇上存款不足的分行時,會遇到「困難總比辦法多」的情況,因此亦需要找一個可靠的按揭經紀去介紹。