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地產新聞
不吃不花21年才夠買樓
(文匯報) 2019年1月22日
香港樓價年貴97.8萬 家庭收入僅增2.4萬

香港文匯報訊(記者 馬翠媚)本港樓市近期有回落跡象,但樓價仍是普遍市民難以負擔水平,國際公共政策顧問機構Demographia昨公佈最新調查顯示,香港連續第9年成為全球樓價最難負擔城市,其中樓價對家庭入息中位數比率由2017年的19.4倍惡化至2018年的20.9倍,反映家庭收入的增長追不上樓價。香港被形容為樓價「嚴重負擔不起」城市,意味一個家庭要不吃不喝不消費下,打工近21年才買到樓,再創紀錄以來新高。報告建議,港府可以考慮以填海等方法增加土地供應,改善房屋供應和樓價的可負擔水平。

據Demographia昨發表第15份《全球樓價負擔能力報告》,到底最難負擔房價水平如何計算?其實是以一個城市的樓價中位數除以家庭全年入息中位數計,數值愈大代表負擔能力愈差。報告以去年第三季數據計算,本港去年第三季的樓價中位數按年增達15.79%,由619.2萬元升至717萬元,一年增加97.8萬元,但同期家庭全年入息中位數由31.9萬元增至34.3萬元,一年只微增2.4萬元,只增7.52%,家庭收入的增長遠遠追不上樓價,在此情況下,房價對家庭入息中位數比率亦由前年19.4倍攀升至20.9倍,是調查中唯一超過20倍比率的城市。

Demographia形容,香港的樓價是「嚴重負擔不起」,而香港樓價難以負擔的程度,也打破此項調查15年以來的紀錄。

政府認同需大力增供應

報告提到,自完成去年樓價調查後,本港樓價已見回落,甚至有部分地產界專家預期今年樓市可能跌15%至25%,不過就算本港樓價出現明顯回落,仍然是處於難以負擔水平。報告建議,港府可以參考新加坡和新西蘭政府做法,如加強對樓市和土地管理措施去改善樓價可負擔水平,又提到土地供應專責小組在去年年底提出以填海增加土地供應的建議,或有望改善房屋供應和樓價的可負擔水平。

本港住宅樓價經過連續28個月的歷來最長升浪後,去年8月起見頂回落,連跌4個月下跌累積跌幅7.2%。但截至去年11月底止,全年樓價較2017年底仍升3.8%。特首林鄭月娥此前表明現時樓價仍遠超市民負擔,須要繼續維持各項需求管理措施,強調政府一定不會撤「辣」,亦不會「減辣」;同時認為最根本處理香港住宅房屋問題是需要靠供應,未來會加強土地供應工作。

溫哥華悉尼同列頭三位

是次調查覆蓋了全球8個國家共309個城市,除了排首位的香港,排第2位及第3位的城市依次是加拿大溫哥華和澳洲悉尼,樓價對家庭入息中位數比率分別達12.6倍和11.7倍,仍然遠遠不及香港水平。至於在最容易負擔城市中,首位是加拿大的布雷頓角,樓價對家庭入息中位數比率只是2.1倍,其次有4個城市的比率均為2.2倍,分別是加拿大的麥克默里堡及美國的羅克福德、羅馬及揚斯敦。

野村預期今年租售價齊跌

不過,稍令人寬心的是,近期一二手樓價,以及不少分析都預示本港樓市今年或迎來跌勢,其中野村發表最新報告,預期本港樓市今年全年或跌7%,而跌幅主要集中於今年上半年,下半年樓價將保持平穩。該行預期在貸款需求低迷、及港元拆息上升壓力減少下,預計今年實際按揭利率只升25點子至約3.4厘的水平。

野村又指,自從去年第二季,本港住宅租金出現租金回報低於利息成本的負利差現象,料今年負利差將進一步擴闊至負40點子。該行亦提到,發展商於2013年至2015年地價較低時,買入土地興建的住宅項目,料將在今年陸續落成推出,加上部分內房商和本地小型發展商也會在今年推出新盤,在本港新樓供應量增加,預期今年租金將按年跌5%。