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地產新聞
樓市4個真相 考驗浪接浪
(文匯報) 2019年1月21日
於剛過去的周六日,新盤沽出600伙,創十個月來最旺紀錄。單看成交數字,似乎給人一種樓市正在回暖的感覺,但若透過現象看本質,仔細分析個中緣由,就會發現有不少耐人尋味的細節值得留意。

「減價才好賣」承接弱

首先,從新盤的售價上看,各大發展商從去年底開始,就對新盤開價持審慎態度。無論是觀塘凱滙,大埔天鑽,還是屯門THE CARMEL,以及馬頭角Downtown 38的首批單位,開價都低於區內一二手樓價10%或以上。這表明目前的市場現狀是「減價才好賣」,整個樓市仍處於下行通道中。

其次,這些熱賣樓盤的地理位置都不算理想,以大埔天鑽為例,樓盤距離港鐵大埔墟站約9分鐘至10餘分鐘步程,不少網民抱怨沿途巴士、小巴稀少。換言之,那些位於交通方便地點的樓盤,目前尚未推出市場,在廣大買家心目中,它們的表現才更具有指標意義。假如這些位置較佳的樓盤無須降價,銷售卻能持續火爆,才能證明樓市開始企穩回升。

第三,二手市場近期的表現也不盡人意。中原、美聯、港置和利嘉閣過去半年公佈的周末十大屋苑成交數字,經常都是低單位數。這顯示整個樓市的承接力較弱,對一手市場也會帶來心理上的影響。

去年一半新盤賣唔出

第四,從供求狀況來看,未來一段時間還會有大量新盤推出。據香港文匯報粗略統計,至少7個新盤會於農曆年前後推出,總供應數量達3,900餘伙。若以今年全年計,綜合市場資料顯示將有多達約27,349伙新盤供應,與往年平均水平相若。而在需求方面,一手銷售資訊網早前公佈,2018年新推的43個全新新盤涉及18,855伙,只售出9,899伙,售出率52.5%,相比2017年的售出率67.9%大減15.4個百分點,跌幅相當明顯。換言之,去年推出的新盤,其實有近一半未能售出。

由此可見,樓市未來面臨的考驗,將會一浪接一浪。若再計及中美貿易衝突、美國加息等因素的影響,現在就斷言樓市是否企穩,實屬言之過早。有意置業的準買家宜多加觀察,審慎作出決定。■香港文匯報記者 涂若奔