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地產新聞
村屋按揭點借到盡?
(東方) 2019年1月17日
香港樓愈賣愈貴,香港人愈住愈細,故近年較多市民擇居於村屋,希望居住空間可更寬敞,亦方便飼養寵物及泊車,而部分村屋更毋須繳付管理費,讓業主慳多筆。然而,購置村屋過程較繁複,不少人往往因為銀行估值不足、土地業權問題而卻步。究竟如何提高村屋按揭成數?買賣過程又有何需要注意?專家為你逐點拆解!

Q1:坊間有傳標準呎數的村屋才可敍做高成數按揭,但近年市場湧現不少如同劏房的村屋單位,這類物業能否成功申請按揭?

標準戶連按保最多借85%

A:標準村屋為樓高三層,每層700方呎,連同按保可做到八成半按揭(村屋的按揭成數上限為八成半)。

分拆單位需備獨立契

不過,近年劏房市場需求愈來愈旺盛,連村屋都被分拆成200方呎的單位出售。

中原按揭經紀董事總經理王美鳳表示,不論村屋大小,即使是分拆的單位,只要齊備獨立契及通過壓力測試,便可獲得高成數按揭。

她提醒,如非700方呎標準村屋,建議買家應到土地註冊處查清是否已經分拆地契;至於一些尚未興建好的丁屋樓花,亦不可敍做按揭。

Q2:村屋多數出現估價不足?如何爭取較高估價?

爭取高估價要留意四點

A:村屋與唐樓情況一樣,由於成交疏落,可以讓銀行參考的同類成交個案不足,所以銀行對村屋的估價自然會較為保守,不同銀行對同一間村屋的估值或相差數十萬元。她表示,如果想銀行「估足啲」,緊記留意以下條件:

揀屋苑式 銀行格價
一)建議選擇屋苑式或質素較高的村屋,因相關成交或較為活躍,銀行估值亦會比較貼市。

二)可以預先拍攝村屋的外觀及內籠,將相片給予銀行作參考,亦有機會提高估值。

三)由於成交較少,建議貸款人比較多間銀行的估價,不同銀行對村屋估值可以相差很遠。

四)市民選擇村屋時,要特別留意樓宇結構問題、附近的路面使用權,以及屋後有沒有斜坡,這些因素可能影響銀行估值。曾有個案是業主沒有路面使用權,因此銀行拒絕按揭申請。

Q3:處理購買村屋的律師費及雜費,會比一般私樓貴多少?

買賣較複雜 補價影響大
A:「律師費全包宴套餐」已包括買賣合約、樓契及按揭契三份主要法律文件,價格由4,000至10,000元不等。但村屋的買賣過程有機會較洋樓複雜,因應不同個案,律師費或會較為昂貴。

其他雜費方面,買家亦需留意村屋是否已經補地價等。

Q4:購買村屋還有甚麼注意事項?

一般還款期最長三十年

A:市民需注意還款期。村屋的按揭年期及按息與洋樓相若,一般還款期最長是30年。

銀行會以借款人年齡與供款期的總和作考慮,上限一般為65至70年,假設銀行設定該上限65年,而申請人40歲,理論上按揭年期僅25年,但貸款人可與銀行商討,一般可拉長至30年還款。銀行亦會考慮樓齡與供款年期的總和,一般以60至70年為上限。

按揭利息與洋樓相若

按息方面,普遍村屋的按息與洋樓相若,目前按揭息約2.275厘。然而,若估價過程較為複雜,銀行亦有可能調高息率。

Q5:無論購入洋樓或村屋,總要考慮樓價走勢,專家點睇後市?

樓市陷弱勢 考驗承接力

A:王美鳳指,本地樓市由去年下半年開始調整,主要受外圍因素所影響,現時由於市場上有較多負面因素,而引起減價的骨牌效應。

今年市場預期環球經濟增長放緩,連鎖效應影響下,樓市氣氛及成交轉淡,但仍見市場有承接力,如負面因素消失,樓市料會回穩。但若負面因素持續,本地樓市有機會再跌一成半至兩成。