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地產新聞
奇招租上租 無樓照吸金
(東方) 2019年1月9日
廿歲出頭已上車的七十後投資者蘇家榮(筆名常歡),自○八年賣樓後,一直租樓至今。然而,他實際上未有錯過樓價大升的勢頭,為維持穩定現金流,與拍檔夾份向業主們租入數個物業,粉飾後以較高價再出租,以「租上租」方式為自己的財富增值,入市風險大降之餘,更可為自己帶來穩定的租金回報。

蘇家榮中五畢業後進入財經印刷行業,一開始已接觸招股書,與股票結下不解緣,入行約兩個月就遇上八七年股災,如今為財經專欄作家及證監會持牌人。當年工作非常困身,平均每日工作達12小時,最忙時更試過踩足30小時。放假時自然疲憊不堪,但也令他沒有機會亂花錢,在工作兩、三年後,已儲了一筆資金。

「當時阿媽問我做做埋埋儲起嘅錢點樣用?於是佢開始幫手睇樓,然後我喺八九年用全副身家買入人生第一個物業。」當年一成首期已可買樓,這是牛頭角淘大花園一個兩房單位,售價約70萬、80萬元,建築面積約500方呎,計及佣金和雜費不用10萬元可上車。而他當年僅21、22歲。成為業主當然開心,因有自己地方。雖每月數千元的供款已佔其收入一半,但當時沒有節衣縮食,畢竟工作忙碌已令他減省很多消費。


財俊倡買樓宜揀市區
直至九七年換樓,他直言犯了一個大錯,領略到買樓要睇位置的教訓。隨着當時樓價上升,他覺得是時候細屋換大屋。以約150萬元賣出淘大單位的他有兩個選擇,分別價錢同樣是約300萬元的跑馬地單位和愉景灣單位。

「跑馬地單位本來係首選,但當時業主由288萬元開始,加到300萬元,再到簽約時加至310萬元,一怒之下我就轉買價錢同樣係約300萬元嘅愉景灣單位。環境優美,非常好住,遠離煩囂,其後我知道呢個係優點亦係缺點。」

九七年亞洲金融風暴前換樓是貴賣貴買,財政壓力反而更大,之後香港樓市調整至○三年,他體會到買樓要買核心商業區(CBD)的重要性:「即使係自住,都唔好買太偏遠地區,除非你想與世隔絕,一世都唔賣樓。如果有任何投資成分,都應該買CBD。」

經歷蝕讓 等調整出擊

在○三年時,他持有的愉景灣單位跌到100萬元,但跑馬地單位同期只跌至170萬、180萬元。心情難免受影響,惟有自住當看不到。到○八年金融海嘯前,後者已回升至300萬元水平,但愉景灣單位亦只是180萬元。當年他忍痛蝕讓,並開始租樓住至今。

十年前落車是否後悔?他引述一套電影對白:「倘若人生無悔,那該多沒趣。」他稱,有後悔,才有檢討。沒有人做的決定全部正確。現時他的資產有逾七成是現金,正等待樓市調整機會。

雖未能受惠近年的住宅升值潮,但也有把握其他投資機遇。他指一二年認識一些投資拍檔,大家一起短炒過工廈,以及投資舊樓套房。例如一個600方呎的單位,翻新後分拆4至5個單位作出租,租金回報率可達10厘。

租樓翻新 再劏細分租

「不過近年樓價太高,玩法有變,唔敢再買舊樓去博,而係透過做類似二房東嘅形式賺現金流。」他指,操作是找有興趣放租的舊樓業主,簽下至少5年租約(租約列明可作分租),再幫其單位裝修成幾個套房,然後再放租。若舊樓業主每月收租15,000元,而他們找到5個租客合計租金收入有3萬元,計及裝修費和空置機會成本下仍有利可圖。這亦可避免持有物業而承受樓市下跌風險。

他預期,樓市經歷十年大升浪後,已經嚴重超越市民負擔水平。按過往樓市下調經驗,調整期一般要兩至三年。若樓市去年已見頂,相信二○二○年會有入市機會。「但我唔會去追,因風險太高。」

年輕人上車不易,他建議努力儲錢、一年去少一次旅行、盡量不買沒有用的東西,留着現金總會有用,並且透過其他投資如股票、基金令資產增值。他認為,香港地少人多,樓價長遠會向上,但待調整兩年後入市會相對舒服。