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地產新聞
回顧與展望:嘉湖累插25%最傷
(東方) 2018年12月28日
二○一八年香港樓市承接去年旺勢,癲價個案頻現。二手樓價升幅曾達14.3%,但隨着市場湧現多項不利因素,長達兩年多的升浪在第三季結束。截至本月中,全年升幅收窄至5.9%,上車屋苑天水圍嘉湖山莊樓價較高位挫逾25%,為最大跌幅藍籌屋苑,入場費重現「四字頭」。

政府在六月底推出新房策,其後九月多家本地銀行加息,加上股市急挫及中美貿戰等,樓市氣氛急轉直下。反映主要二手屋苑樓價走勢的中原城市領先指數,在八月時升至188.64點的高峰,但其後反覆回落,近期跌勢更已成型。

第一城兩房低見445萬

截至現時,該指數已跌至174.74點,從高位累減約7.4%,連續十二周下跌,創十年最長跌浪。而今年樓價表現亦明顯較一七年錄得12.8%升幅遜色。

全線藍籌屋苑做價從高位下跌,細價盤「升得急,跌得亦急」。據中原地產數據,嘉湖在今年高峰時,平均調整實用呎價12,334元,但現已插穿萬元關,跌至僅約9,176元,累挫25.6%,全年樓價更倒跌約3.4%。

作為指標上車屋苑,該盤兩房單位做價在旺市時一度逼近「六球」,七月時麗湖居1座極高層F室,實用面積442方呎,以高達588.8萬元易手,呎價13,321元,至今仍是屋苑呎價最高紀錄。不過,樓市近月急轉直下,最近兩房成交價已低見僅418萬元,從高峰下挫多達29%。

祥益蕭嘉偉指,該屋苑早前成交回勇,消化了不少筍盤,以致近日買賣再次轉靜,目前有約300個放盤,兩房入場費稍為回升至450萬至460萬元水平。

至於另一個上車屋苑沙田第一城,樓價亦經歷一輪癲升後急跌。該屋苑平均呎價由高位19,301元,下跌22.4%至14,973元,全年仍錄約6.4%漲幅。

該盤兩房戶做價曾升穿600萬元,未能承做八成按揭。其中31座高層D室同類單位,實用面積327方呎,七月以630萬元高位售出。惟美聯翁凱傑稱,近月該盤樓價回軟,兩房做價低位曾錄445萬元。以此比較,即該戶型價格跌幅高達29.4%。

映灣園呎價險守萬元

至於近期受大批內地旅客湧入所困擾的東涌,區內物業樓價亦相繼淪陷,當中映灣園高峰期平均呎價曾達13,549元,但現已跌至10,321元,累挫23.8%。

另方面,市區屋苑雖隨大市向下,但相對抗跌力較好。老牌屋苑鰂魚涌太古城及荔枝角美孚新邨樓價,從各自的高位分別回落約14.5%及13.5%,至呎價約19,707及13,549元。跌幅最少為近月交投疏落的鴨脷洲海怡半島,僅從高峰跌8.7%至16,856元。

儘管樓市已踏入調整期,但上半年有強勁升勢,令十大屋苑中,佔八個樓價仍上升,漲幅由3.4至12.8%。而將軍澳新都城現時平均實用呎價15,135元,則較去年底15,599元,低約3%。

料再挫5% 後市牛皮

市場人士普遍睇淡細單位表現,資深投資者吳龍飛稱,今年下半年充斥不少負面因素,估跌勢持續至明年二月,樓價還會再跌5%。當樓價累積一定跌幅,會帶動交投上升,其後數月樓市會牛皮發展。

但他指,政府土地供應充足,相信會有更多的平價居屋推出,而發展商有套現需要,部分新盤開價料比二手更低,故預期明年下半年樓價會一直插水,細價樓料至少下跌一成,納米單位更是「無得玩,輸晒」。