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地產新聞
啟德宅地1個月跌價13%
(文匯報) 2018年12月28日
中海外逾80億中標 呎價1.35萬重返兩年前

香港文匯報訊 (記者 顏倫樂) 樓市下滑,啟德地價大跌。在啟德發展有啟德1號(I)及啟德1號(II)的中國海外再下一城,昨以80.33億元奪得啟德第4B區2號住宅地,惟按可建樓面59.4萬方呎計算,每方呎樓面地價13,523元,直逼市場預期下限,也較上月同區批出地皮下跌近13%,更重返約2年前海航投得的啟德地價水平。有測量師認為,中美貿易戰前景未明,樓市持續下滑,導致發展商提高風險評估,加上同區下月有一幅面向維港景的靚地出售,相信發展商保留資金而下調出價,造成今次地價急跌。

啟德第4B區2號住宅地皮上周五截標,當時收到6份標書,大部分為本地財團,不少更為實力雄厚的大孖沙,好像長實、新地等。而早於上月以每方呎樓面地價14,502元投得毗鄰啟德4B區3號住宅地的財團(會德豐地產、新世界發展、恒地、帝國集團合資)是次亦再度攜手入標。但最終地皮由中國海外以80.33億元投得,每方呎樓面地價13,523元。

總投資120億擬建豪宅

中國海外昨日表示,項目位置優越,將打造成豪宅項目,總投資額將達到120億元。啟德第4B區2號地皮為跑道地段第三幅住宅地皮,佔地面積約97,393方呎,最高可建樓面約594,087方呎。由於地段望向避風塘景及市景,市場此前估值約77.2億至92.1億元,每方呎樓面地價約1.3萬至1.55萬元。換言之,今次成交價接近市場預期低位。

而上月同區批出的兩幅地皮,分別為第4B區3號、第4B區4號,前者由上述四間發展商組成財團投得,後者由高銀集團投得,每呎樓面地價分別為14,502元及15,497元。由於第4B區2號至4號地盤的景觀及質素都較接近,按此計算,今次地皮成交價較對上一幅高銀集團投得的啟德地,於短短1個多月內足足下跌12.74%。

樓市氣氛地皮位置影響

普縉集團企業發展部總監張聖典坦言,公司之前對地皮每方呎估值亦達到1.5萬元,對今次批出地價低過預期感到意外。但更值得留意的是,今次未有中標的財團中,包括上述4間大型發展商所組成的財團,這意味今次他們就4B區2號地盤的出價較中標價更低,一定程度反映發展商對後市的看法較之前為淡。

他說:「財團出價更低,反映不同時段入標所面對的不明朗因素不同,最近樓市的調整越來越明顯,下行周期已經展開,而之前中美雙方雖然說暫時停火,但之後又有華為高層被扣事件,令市場對於各樣訊息無法把握,由於不明朗因素持續,相信發展商因此將風險評估提高,降低出價。」

落成實用呎價料達3萬

對於將於明年1月中截標的第4C區3號地盤,由於地皮位於原機場跑道外圍,望全維港海景,始終與後排望避風塘景觀有一定差距,相信仍然會受市場歡迎,因此該行維持之前每呎樓面地價1.9萬元的預測。他預計,今次地盤將來出售時價格可達實用呎價3萬元以上,相信會以大面積的豪宅為主,因為以地段來說遠離鐵路站,但靠近海邊及郵輪碼頭等。

翻查資料,中國海外於啟德區早有發展經驗,2013年6月以45.4億元投得兩幅啟德港人港地發展,每方呎樓面地價分別為5,428及4,913元,現已發展為啟德1號(I)及啟德1號(II),是次中標價較5年前高1.49倍及1.75倍。而中海外對上一次投得官地,追溯至2016年2月,以21.3億元投得大埔荔枝山山塘路地皮,可建樓面115.28萬方呎,每方呎樓面地價僅1,848元。

啟德跑道區住宅地皮狀況

第4B區2號

可建樓面(方呎):594,087

地皮成交價(億元):80.3388

每呎樓面地價(元):13,523

成交日期(月/年):12/2018

中標地產商:中國海外

第4B區3號

可建樓面(方呎):574,615

地皮成交價(億元):83.33

每呎樓面地價(元):14,502

成交日期(月/年):11/2018

中標地產商:會德豐地產、

新世界、恒地、帝國集團

第4C區3號

可建樓面(方呎):648,617

地皮成交價(億元):104-130(估值)

每呎樓面地價(元):16,000-20,000

中標地產商:1月18日截標

第4B區4號

可建樓面(方呎):574,733

地皮成交價(億元):89.06

每呎樓面地價(元):15,497

成交日期(月/年):11/2018

中標地產商:高銀集團