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樓市跌浪急且長 明年挑戰恐更多
(東方) 2018年12月18日
雖然近日有大型新盤重拾旺勢,但依然難阻第四季整體樓市急速轉冷。反映二手市道的樓價指數截至上周已連跌十一個星期、即近三個月,打破了○八年十一月的史上最長跌浪。由於做價下滑,銀行亦降低了估值,預示明年樓市挑戰有增無減。

有統計顯示,全港二十個大型屋苑單位銀行估值跌勢加劇,本月已有六個、即三成屋苑率先重返去年水平,部分上車盤的估價更一個月內急挫一成。由於樓價高昂,一般人都需要借按揭入市,銀行估值一跌,猶如為價格添加「天花板」,短期內實在難望驚喜。事實上,連地產代理也預計,這次樓市第一波跌浪恐持續至明年次季,屆時是否見底乃未知數。

事到如今,或許印證加息雖然會影響樓市,但不是主要原因,因無論是一六年樓市調整及今次跌浪,利率仍十分低。其實,資金流向才是關鍵,可密切留意香港的貨幣供應變化。簡單來說,只要市場上錢愈多,包括樓市在內的資產價格就愈易上揚,反之亦然。

根據金管局十一月底公布的數字顯示,香港十月貨幣供應M3罕見負增長2.1%,為一一年十月以來首次向下,即市場上的錢少了。回顧今年六月底時,M3增幅就已經明顯放緩,惟當時樓價屢屢破頂,已預警升浪隨時完結。值得留意的是,對上一次M3密集式放緩是在一五年十二月至一六年五月,期間樓價亦累跌約一成,直至英國六月公投確定脫歐後才見底,原因是央行須加大放水救市。

換句話說,只要明年美歐日三大央行繼續保持現狀,甚至加大收水力度,樓市都難有運行。其中,美國聯儲局雖然有機會暫緩加息,但從未暗示暫停「縮表」,即很大機會持續減持債券,這會影響全球美元供應;歐央行上周已正式確定在明年元旦起停止量化寬鬆,即全球每月新錢將一下子少了數百億歐元;日本央行更難堪,上月公布了一項驚人數據,就是持有總資產達553萬億日圓,超越了截至六月止的整體國內生產總值552萬億日圓,反映央行已「買起」了整個經濟總量,惟依然無起色,有技窮之虞。

再者,中美貿易戰已令人民幣大為貶值,一旦兌每美元跌穿七算,後果難以想像,若人民銀行放水受掣肘,內地人來港搶樓必將降溫。

在全球主要經濟體限制印鈔下,任何資產價格也難免要調整,今年正正就是例子,沒有一項資產跑出,估計明年挑戰更大,有意置業人士宜多加關注央行舉措。