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地產新聞
辣招鬆綁盤賺幅縮一半
(東方) 2018年11月24日
二手樓價持續尋底,辣招盤業主「苦等三年」鬆綁,賺幅已「大縮水」。本報追查15個指標物業,在香港跟隨美國加息之後,近兩個月錄得的「鬆綁」辣招盤成交,當中有約73%的帳面賺幅較上季高位同類成交勁縮一半或以上。調查亦反映,新市鎮將軍澳及東涌屋苑愈來愈「無肉食」,個別更加「蝕入肉」!

綜合地產代理數據顯示,上述辣招期滿轉售的個案之中,以近年樓價備受新盤帶動的將軍澳區,業主出貨意欲最強,期內至少有五個屋苑錄得「鬆綁」辣招盤買賣,惟比起加息前高位的同類成交,全部獲利幅度勁縮。

新寶城售價較高位冧15%

特別是區內上車屋苑最傷,其中實用呎價曾突破1.9萬元的新寶城,美聯林振聲指,6座高層兩房戶,原業主趁額外印花稅(SSD)三年期屆滿,月初以600萬元沽出,較同類高位做價冧15%,持貨三年多僅升值約9.5%。據中原成交數據,八月曾有同類「鬆綁」成交,當時賺幅仍逾30%。

同區上車指標新都城,今年七月份1期6座一個實用面積364方呎單位,辣招期滿即沽,當時持貨三年多帳面獲利逾四成,但隨着市況急轉直下。港置劉浩勤指,屋苑上月底易手的1期2座同面積高層單位,「解封」後即以590萬元易手,重返去年十一月水平,持貨滿三年帳面獲利僅12.6%。至於將軍澳中心新近錄得成交的10座中層單位,三年辣招期後升值約20%。

東堤灣畔頂層帳蝕12萬沽

另一上車熱點東涌,東堤灣畔大單位已率先淪陷,新近罕錄蝕讓成交。區內代理指,易手的單位為2座頂層複式戶,劈至1,188萬元沽出,實用呎價雖然險守一萬元關口,但原業主持貨期內帳面虧損12萬元。據成交資料,屋苑對上一宗複式成交為八月,當時成交價1,950萬元,原業主即使持貨未滿三年,帳面仍大幅獲利近五成。

同區新進屋苑東環,2期於九月起SSD期滿「鬆綁」,賺幅亦見收窄。美聯李錦榮指,該期至今錄逾10宗成交,當中標準戶賺得最少為2B座低層兩房戶,減至600萬元售出,三年漲價逾13.2%。上述個案較屋苑一期,於年中高位錄得的同類成交賺幅逾六成,回報明顯大幅收窄。

豪宅跟跌 雲景台賣2660萬

其他旺市時不斷被搶高的新界入市熱點,如青衣海欣花園、天水圍嘉湖山莊及大圍名城,SSD滿三年期成交個案帳面賺幅均在20%或以內,較高位時同類成交縮逾一半。

值得一提的是,出名抗跌力強的港島豪宅,獲利幅度亦隨着市況轉淡而下降。世紀21北山嚴智贇指,北角半山雲景台高層三房戶,新近獲區外換樓客以2,660萬元承接,原業主趁SSD期滿沽售,三年間僅漲價22%。

九月賣出緻藍天 三年升值88%

今年首三季樓市升勢凌厲,尤其是一些辣招期屆滿的半新盤,業主若然把握時機趁高位沽貨,絕對是「賺到笑」。

近年將軍澳新盤供應源源不絕,但無阻樓價升勢。其中,今年四月起「鬆綁」的日出康城3A期緻藍天,勁賺個案不斷。據中原成交數據,屋苑5座中層單位,實用面積750方呎,於九月以1,280萬元易手,原業主持貨三年多沽貨,期內升值超過88%。

居屋富寶獲利逾六成

至於另一個半新盤集中地東涌,區內落成三年的昇薈,6座一個實用面積約1,034方呎單位,於今年三月SSD期滿,原業主隨即於四月以1,200萬元售出,帳面勁賺超過472萬元,期內漲幅高達64.9%。毗鄰東環1期5A座低層戶,實用面積484方呎,今年初SSD解封,原業主年中以703萬元沽,單位三年多勁升63.4%。

此外,旺市時同樣搶到癲的居屋,持貨滿三年在高位沽貨的SSD盤,回報同樣可觀。其中,馬鞍山居屋富寶花園,12座一個高層兩房戶,今年中以553萬元易手,原業主趁辣招期滿鬆綁後隨即放盤,持貨三年多賺幅約66%。

樓價續跌 蝕讓恐陸續浮現
額外印花稅雖然成功令短炒買賣幾近絕迹市場,但在辣稅「緊箍咒」下,亦打壓買家入市意欲,令二手樓市交投萎縮。據Q房網香港的統計資料,一○年全年的一、二手住宅註冊量約13.7萬宗,但隨着額外印花稅於同年十月生效,翌年全年註冊量即大減至8.6萬宗,按年急跌37.2%。

今年成交料僅5.9萬宗
隨後一二年底至一三年初政府連番「加辣」,令一三年註冊量進一步急挫至5.2萬宗。雖然及後發展商發力推新盤,帶動一手註冊量比例逆市上升,其中,一六年更高佔29.3%,但整體一、二手交投仍在低位徘徊,當中二月份更低見約2,000宗,屬辣招推出後最淡月份,較出招前的一○年最旺月份近1.5萬宗,勁減87%。

踏入一八年,受加息及中美貿易戰等利淡因素影響,下半年樓市明顯轉勢,令低迷的成交量「雪上加霜」。該行董事總經理陳坤興估計,全年成交量料低見5.9萬宗,較一○年銳減56.9%。

他續表示,樓價跌勢未止,預料「鬆綁」SSD盤賺幅繼續收窄,不排除將會陸續出現蝕讓離場個案,政府宜適時檢討辣招機制,以免樓市交投萎縮而拖累香港整體經濟。

政府壓炒風 八年前開徵辣稅

為壓抑樓市炒風,政府於一○年首次推出額外印花稅(SSD),業主購置物業後兩年內若將其轉售,須視乎持貨期而繳付不同稅款,佔樓價介乎百分之五至十五。

「加強版」稅率加至兩成

雖然該措施一度令樓價短暫調整,但最終仍壓不住升勢,至一二年十月推「加強版」額外印花稅,將辣招期由原先的兩年延長至三年;同時調升稅率,其中業主在六個月或以內轉售物業,稅率由原先樓價的百分之十五,增加至兩成。另外,持貨超過六至十二個月,稅率由樓價的一成,調升至百分之十五;至於超過十二個月,但不超過三十六個月,稅率一律為百分之十。