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地產新聞
陳德霖:樓市下行將減辣
(文匯報) 2018年11月6日
港家庭財務抗震力加強 重演97「跳樓貨」機會低

香港文匯報訊(記者 岑健樂)近日本港房地產市場不論交易量還是樓價均出現下跌情況,有市場人士認為樓市已經轉勢,並提議「減辣」。金管局總裁陳德霖昨表示,目前樓市回落只有數星期,認為仍需再觀察一段時間,若確認樓市進入下行周期,當局在適當時候將陸續放鬆早前的「逆周期」措施。但他補充,由於「辣招」加強了置業人士的家庭財務抗震能力,即使樓市轉勢,樓市出現類似97年大規模急速下跌、「跳樓貨」的機會較低。

差估署的最新數字顯示本港樓價自8月起開始自高位回落約1.5%,至於同期中原城市領先指數亦自8月高位累跌逾2.6%。對於近日樓市出現下跌的情況,陳德霖昨早出席立法會會議時表示,現時樓市回落只有數星期,現在要確定進入下行周期是言之尚早。樓市是否轉勢,需要視乎多個因素,包括樓價、成交量、香港經濟基調與全球宏觀形勢等。因此,金管局仍需再觀察一段時間,才能夠確認樓市是否進入下行周期。

樓價指數連續兩月見頂回落

陳德霖又指,金管局至今已推出8輪逆周期措施,又提到2015年10月樓市開始下調,樓價經過6個月調整了11%至13%,由於當時金管局判斷仍未形成下行周期,故未有「減辣」,結果2016年4月樓價重新開始長達28個月的上升周期。不過他同時指出,若確認香港樓市進入下行周期,金管局或會適當地「減辣」。

自2009年10月以來,金管局至今已先後推出8輪逆周期措施,大幅收緊各類物業的按揭,包括降低按揭成數、按揭申請人須通過嚴謹的壓力測試等,以提升銀行風險管理及抗震能力。隨着香港正式進入加息周期,8至9月全港私人住宅樓價指數連續兩個月見頂回落,9月份的按月跌幅更擴大至1.44%。但今年前三季累積升幅仍達10.2%。

另外,他表示,雖然逆周期措施令現時置業市民要付出較多首期,以致本港平均按揭成數只有47%,抗震能力較高。不過他同時提醒市民,稱家庭抗震能力較高,不代表當樓市進入下行周期時,市民買了樓並無損害。他特別警告,連同地產商提供的按揭安排,部分樓宇的按揭成數高達85%-90%,甚至95%,若樓價下調逾10%,就會出現「負資產」。

倘若樓價回調,首當其衝受影響的是樓市高峰期置業的人士,但他指出,屆時出現如1997年亞洲金融風暴時的樓價急跌、市民大幅削價拋售物業的機會比97時低很多。

據金管局數據,量度香港面對金融風險的抗震能力的家庭財務狀況仍然健康,今年第二季,香港家庭無按揭的自住居所住戶比率達66%,比2009年-2011年平均60%為高;新批出按揭平均按揭成數及新批出按揭的供款與入息比率分別為47%及34%,較2009年-2011年分別64%及41%均有明顯改善。

供款佔收入若再升 恐增風險

同時,他認為,樓市氣氛亦受宏觀經濟及國際形勢,包括中美貿易戰的最新事態發展所影響。若中美元首能夠在本月底G20峰會期間,就經貿議題取得正面及良好進展,即使未能即時達成協議,只要基調良好,可以進一步商討,即有助緩和市場氣氛。但如果會面結果是負面、中美貿易戰持續惡化,則對全球貿易體系以至中美經濟都產生負面影響。

陳德霖強調貿易戰沒有贏家,因此他期望中美雙方能盡早達成協議,令全球經濟增長重返正常軌道。他又說,若中美貿易戰持續惡化,經濟下行時,本港失業率會上升,而收入會下降,雖然現時按揭人士供款與收入比率約34%,即目前水平能緩衝樓市風險,但如果該比率升至40%,甚至更高水平,風險可能會很高,市民要對此有心理準備。