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地產新聞
發展商調整策略 港樓市一葉知秋
(東方) 2018年10月24日
香港樓價近年狂升,發展商為了迎合市場對細價上車盤的需求,大舉打造較易負擔的百多方呎迷你戶,務求降低入場費。不過,有數據顯示如今相關單位動工量已大減,意味未來私人住宅落成單位將以較大面積為主,或預示樓市最狂熱時刻已過。

據屋宇署資料,今年首七個月未計廚廁的實用面積小於200方呎細單位動工量僅1,617伙,佔整體比例跌穿兩成,大幅回落至18.4%的三年低位。一七年相關比例為26.8%;一六年為27.2%。換言之,未來每十伙新落成私宅,不足兩個屬於迷你戶。

事實上,隨着政府計劃將公私營房屋比例由六四比,改為七三比,就意味着市場對迷你戶的需求會減少,因該些單位的買家多是上車能力較弱,公營房屋供應增多將加大捨棄私樓的意欲。再者,公營房屋大多是細單位,供應量又掌握在政府手中,可隨時加快興建及推出,私樓發展商實在毋須加入戰團,承受空置稅及被壓價的風險。

更實際的是,香港樓市轉跌迹象十分明顯,近期不少上車盤動輒須劈價逾一百萬元才能成交,個別地區的二手兩房戶成交價已見「三字頭」,與新盤百多方呎迷你戶入場費僅差一百萬元左右,吸引力自然大打折扣。

接下來的問題是,今次樓價是升市調整抑或已見頂?雖然無人有水晶球,但從整體局勢分析或能看清大局。首先,反映二手市況的樓價指數已連跌三周,若計及無升跌的星期,已連續七周未能上升,較八月創下的歷史新高累跌約2%。

其次是湧港新錢銳減。金管局上月公布,香港八月貨幣供應M3增速為5.1%,已連續多月放緩,與一六年初樓價累跌約一成相似。市場上錢愈少,資產價格就愈容易受限,與樓價走勢有正關連,若跟往績,目前樓價跌幅恐未夠。

外圍方面,美國經濟被視為全球最好景,惟資料顯示美國樓價已大範圍見頂、二手樓銷售無以為繼,原因是聯儲局加息令按息飆至近5厘,創七年新高。業主為求吸引買家,劈價幅度為一三年來最大,印證港樓轉跌非偶然。

其實,內地買家根本就是近年全球樓市主要購買力,刺激加拿大、澳洲、英國、法國、香港等樓價上漲。然而,中央已加緊「落閘」控制資金外流,加上企業問題多多,樓市早已不是焦點,近期「搶港樓」個案亦不多。如今發展商調整建樓策略,或預示着未來上車價可負擔較大單位面積,樓市前景可謂一葉知秋。