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地產新聞
銀行削估價 樓市現疲態
(文匯報) 2018年10月15日
貿戰股災加息供應增 四大利淡夾擊

香港文匯報訊(記者 黎梓田)中美貿易戰持續,環球股災爆發,步入加息周期,長遠房屋供應增加,四大主要利淡因素夾擊樓市,銀行對住宅估價不斷下調。香港文匯報追蹤10個屋苑過去三個月變化,發現大部分屋苑7月至10月的估價呈「倒V」形走勢,其中中銀香港及匯豐對大部分屋苑估價均先升後跌,並於9月份高位回落,而10月大部分單位對比7月均不變,個別大型屋苑估價在一個月內普遍下調約3%,反映銀行估價與出現疲態的樓市同步。

以荔枝角美孚新邨4期百老匯街107號中層B室為例,中銀及匯豐7月份之初步估價分別為1,188萬元及1,232萬元,而9月份分別上調至1,250萬元及1,288萬元,但10月則分別回落至1,206萬元及1,275萬元,較9月份估價分別下跌3.5%及1%。

嘉湖中層估價最多跌4%

至於對樓市變化較為敏感的新界細價樓,天水圍嘉湖山莊樂湖居4座中層H單位於7月至10月份銀行估價變化較大,中銀及匯豐7月份估價分別為594萬元及569萬元,9月份則分別上升至622萬元及578萬元,升幅分別為4.7%及1.6%,而10月份回調估價至分別為606萬元及555萬元,較9月分別跌2.6%及4%。

同時,太古城、香港仔中心、麗港城、淘大花園、YOHO Town等屋苑亦錄得銀行估價先升後跌,大致與樓市同步。

中原按揭經紀董事總經理王美鳳表示,樓市早於8月份已陸續出現減價成交個案,並開始影響銀行估價,其中以新界東屋苑減幅較大。雖然美國啟動加息,但市場着眼點則放在外圍環境上,加息對樓價變化影響輕微,中短期內仍有下調壓力,而銀行估價亦將會跟隨樓價下跌,跌幅會相對溫和,料維持在個位數百分比內。

CVI跌穿40 確認下調階段

中美貿易戰再度升級,香港銀行又12年來首度上調最優惠利率(P),銀行對按揭的取態明顯降溫,中原估價指數(主要銀行)CVI跌穿40點。中原地產研究部高級聯席董事黃良昇指出,上周CVI報39.06點,由2周前的57.81點累跌18.75點。CVI由稍高於55點好淡爭持區間上限,明顯跌穿45點好淡爭持區間下限,確認樓市進入下調階段。

事實上,樓價下調情況已開始於中原城市指數CCL中反映。外圍中美貿易戰持續,整體經濟未明朗,以致全球投資市場波動,但最新CVI尚未反映,相信經濟波動對銀行按揭取態的影響,將於未來數周CVI陸續浮現。8月份銀行調高H按封頂息率,加上中美貿易戰不斷升級,整體經濟前景不明朗,以致銀行的按揭取態明顯降溫。CVI由88.80點高位下降至39.06點,連續8周急跌49.74點,同期樓價開始趨向見頂回軟。

資料顯示,CVI在40點以下反覆徘徊,反映銀行睇淡樓市,樓價亦會向下。CVI跌穿40點,可見銀行對樓按的取態轉趨保守。過往CVI曾經持續急跌,同期樓價進入調整階段。翻查資料,2015年8月CVI向下調整,由80.65點連降至12.15點,連續15周急跌68.50點,引發樓價持續下跌,CCL下調23周,累跌12.9%。