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地產新聞
滿足居住需求急民所急 擺脫財政過分依賴賣地收入
(文匯報) 2018年10月4日
有報道指政府計劃在新一份《施政報告》中,公佈更改地契條款,規定發展商要在鐵路站上蓋物業中興建一定比例的公營房屋。房委會資助房屋小組主席黃遠輝回應有關報道時認為,措施短期內有助紓緩公屋短缺,但代價是政府的地價收入會減少。房屋問題已成為影響市民生活、社會和諧的最大深層次矛盾,面對樓價高企、土地供應短期內難以大幅增加的困境,政府改變現有土地的用途,盡可能增加公營房屋供應,有立竿見影之效,是急民所急的體現。將貴重地皮改建公營房屋,難免影響政府收入,帶來陣痛,但亦提醒政府認真檢討「土地財政」的可持續性,未來應更着力發展新產業,改變過分依賴賣地收入的情況。

香港房屋供應不足,公營房屋的情況尤其嚴峻。《長遠房屋策略》報告指出,2018/19至2027/28年度的十年,政府總房屋供應目標為46萬個單位,其中公營房屋28萬個單位,但實際上,公營房屋欠缺可建4.3萬個單位的土地。雖然《長遠房屋策略》訂定每年平均2萬出租公屋目標,但近年均難以達標,預測2023/24年度的落成量不足1萬伙,不及目標的一半。

與此同時,私人樓價嚴重脫離普通市民的購買力,政府將公營房屋訂價與私人市場脫鈎後,更令公營房屋需求大增。新一期居屋昨日再次接受申請,房委會資助房屋小組委員會主席黃遠輝估計,連同上期申請名單合併計算,會有20萬份申請表,坦言有如「大抽獎」。新一期居屋只有4,400多個單位,20萬份申請表意味超購45倍。公營房屋供應嚴重不足,基層市民的居住困難將更嚴重。

即使填海、開發郊野公園邊陲等大規模開發土地的舉措可以落實,但也需要十年八載的時間,明顯「遠水難救近火」。土地供應未能到位,政府正千方百計在現有土地和房屋找「突破點」,例如房委會允許未補地價居屋出租、新界東北發展計劃申請放寬地積比,以求屋盡其用、地盡其用。鐵路上蓋物業部分劃作公營房屋,亦體現此一思路。鐵路上蓋的發展密度一般較高,市區可達10倍以上的地積比率,新界區也可達5倍至6倍,能在短時間內提供較多公營單位。基層家庭受惠於鐵路的便捷,方便就業,降低生活成本。

事實上,鐵路上蓋發展公營房屋並非新鮮事,黃大仙、樂富、油塘等港鐵站,附近均有大量公居、居屋等公營房屋。只是近年港鐵沿線上蓋及毗連地段被視為「黃金地段」,發展商爭相高價競投,屢屢創下「地王」,公營房屋才絕跡鐵路沿線上蓋物業。如今政府已決定公營房屋售價與私人市場脫鈎,讓更多普羅市民擁有資助房屋,將部分鐵路上蓋的「靚地」興建公營房屋並無不妥,展現政府解決居住難題的決心。

有意見認為,在鐵路上蓋建公營房屋,發展商的收入會減少,未來競投出價趨審慎,將影響政府的賣地收入。香港的高地價、高樓價,無疑令庫房累積豐厚儲備,賣地甚至成為政府最主要的財政來源。但高地價、高樓價推高社會成本,窒礙包括創新產業在內的各行各業發展,令本港產業單一化,年輕一代置業無望,積聚社會怨氣,影響社會和諧,這是絕對不容低估的問題。

「房子是用來住的,不是用來炒的。」土地政策首先要滿足市民的居住需求,政府要擺脫對賣地收入的過分依賴 ,加快發展高新產業,拓寬財政收入來源,推動香港經濟、社會的可持續發展。