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地產新聞
港匯急抽具啟示 息魔殺到累樓市
(東方) 2018年9月24日
美國聯儲局本周幾近篤定加息,港匯上周五突抽高,創十五年最大單日升幅,兌每美元曾升穿7.8,一下子回到去年底水平。這極不尋常的走勢很可能意味上調最優惠利率(俗稱「加P」)即將到來,置業人士須做好風險管理,切勿掉以輕心。

美國加息早不是新鮮事,自一五年十二月開始已累加七次,單計今年則已上調兩次,期間港元兌美元徐徐轉弱,資金流出逾千億港元,逐漸由7.75轉至不時觸及7.85的弱方兌換保證水平,迫使金管局多次出手捍衞聯匯。事實上,過去七次香港沒有跟隨美國加息,本周行動機會大增。

市場對於今次加息臨近,港匯反而轉強有不同解釋,但簡單來說,如果市場依然覺得香港不跟加,根據往績,港匯是無大幅抽升的理由;再者,若比較香港銀行同業拆息(Hibor)在聯儲局六月加息前的情況,就更容易發現加息壓力愈來愈大。截至上周五,反映短期資金需求的隔夜及一周Hibor抽高至1.84厘及1.88厘,六月時僅約0.5及0.75厘;反映H按利率的一個月拆息高見1.89厘,六月時約1.5厘。這在在說明今次銀行水緊較六月嚴重,一個月拆息較六月聯儲局加息前高近0.4厘,意味H按已高出「封頂位」很多,單看這情況,本周自○六年以來首次「加P」機會極大。

事實上,連政府高官也預期本周「加P」機會極高。官員對財資市場言論一向謹慎,今次頗為明示並不常見。再者,銀行近日已相繼加港元存款利息,其中具有指導作用的滙豐更一個月內兩度上調定存利率。須知道銀行不會主動做蝕本生意,上調存息而不加貸息會礙及盈利,故不難相信「加P」已達臨界點。

息魔殺到,樓市自然首當其衝,除了二手樓價指數連跌兩周外,數據顯示,未來三至四年潛在一手住宅供應維持約九萬三千伙的高水平;未來五年落成量平均每年約二萬一千個,較過去五年增加約五成。若期間貿易戰令香港經濟受損擴大,加上空置稅,會否有足夠購買力承接呢?

或許因過去逾兩年香港均未跟隨美國加息,「狼來了」令市民認為利率不會急速上揚,惟若回顧歷史,香港對上一次加息周期為○五至○六年,結果一年內加息十次,P由5厘增至8.25厘。早有機構警告,由於樓價太貴令按揭借款額龐大,若香港實際按息跟隨美國上調三次,即大約0.75厘,全港近50萬按揭人士之中,恐有超過11萬人無法承受。誠然,樓市有轉勢之虞,有意置業人士必須計好數,認真盤算供款能力。