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地產新聞
業主諗計對沖加息
(文匯報) 2018年9月17日
美國已踏入加息周期,本港雖然遲遲未有行動,但不少分析相信本地銀行年內將上調最優惠利率,息魔來襲下,不少未供完樓的業主或首當其衝受影響。雖然大多相信每次加息只會上調25點子,但小數怕長計,長遠亦難免造成一定負擔,其實有資產抵押的優質貸款對銀行風險相對低,競爭自然激烈,因此銀行亦會提供不少具競爭力優惠,如選用普通按揭產品,多數銀行都會提供按揭儲蓄掛鈎戶口,不妒考慮作為對沖加息方法之一。

如按照目前情況,假設加息0.25厘,業主每月供款將增加幾多?現時與最優惠利率掛鈎的平均按揭利率為2.15厘,假設加息0.25厘,即P將上調至2.4厘。假設買家以600萬元買入單位,並做六成按揭,借入360萬元,計劃供款25年。按現時2.15厘計算,每月供款額為15,523元,全期利息105.69萬元;加至2.4厘後,每月供款額則增至15,970元,較原本利息增加447元,全期利息則升至119萬元,較原本利息增加約13.31萬元。

按揭儲蓄戶口息率高

不少銀行美其名為減輕業主供樓壓力,實則希望加強交叉銷售能力,如選用銀行普通按揭產品,多數都會提供按揭儲蓄掛鈎戶口作為另類優惠。而所謂的按揭儲蓄掛鈎戶口,其實同樣是儲蓄戶口,但就享有等於按揭利率之息率,相對目前普遍的港元活期存息約0.01厘至0.02厘為高,而且彈性度高,就算客戶突然有現金需要,亦可隨時提取戶口內之存款,而無須繳付任何手續費,不似一般定期會鎖死資金一段時間。

注意存款封頂水平

然而銀行亦不會做虧本生意,如果提供相等於按揭利率之儲蓄息率,一旦儲蓄金額高或等於按揭額,亦即意味銀行需額外補貼或不賺不蝕,因此銀行提供的按揭儲蓄掛鈎戶口,其存款額會設有封頂水平,避免出現上述情況,這類型的戶口存款上限通常設定為按揭貸款結欠之一半,銀行會以每日儲蓄戶口結餘計算日息,再於每月結算日存入利息。

當然選用這類型戶口必要條件是業主身份,在面對本地銀行隨時加P的壓力下,這類型戶口有助業主靈活運用資金,同時某程度節省供樓利息支出,加上近日銀行調高按息,如業主利用有關戶口作為出糧戶口或用盡戶口存款上限存放資金,都有助減輕加息壓力。