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地產新聞
定存回報勝收租 市場水緊礙樓價
(東方) 2018年9月12日
隨着美國就業數據亮麗,不少分析員已估計聯儲局本月加息無懸念,而香港銀行業近期行徑亦顯示,月底上調俗稱「加P」的最優惠利率機會極大。近日有銀行更推出超高息港元定存吸資,較買樓收租回報更理想,相信未來樓價再飆空間很小。

美國自一五年十二月踏入加息周期以來,本月底勢第八度上調利率。觀乎港元匯價多次觸及7.85弱方兌換水平,本港銀行體系結餘又降至不足800億港元,令香港中小型銀行面對存款壓力,需要加息利誘客戶。當中,有小型銀行近日推出息率2.68厘的定存優惠。而根據差餉物業估價署數據,七月物業收租回報率介乎2至2.6厘,意味投資者直接敍做港元定期存款回報更可觀,既毋須面對匯率及租客風險,又有50萬元存款保障。可謂近乎零風險便可做到「財息兼收」。

銀行之所以推出優惠,短期忍受貸存息差收窄,顯然是預見貸款利率即將上調,這是實實在在的加息信號,再不是預期那麼簡單。目前有極低風險的投資產品回報高於買樓收租,穩健型投資者多了選擇,便毋須冒樓價波動風險,意味樓價很難再如今年初非理性亢奮,相信「只升不跌」的預期將要逆轉。

事實上,銀行加息搶存款早有迹可尋,近月香港貨幣供應增長已大幅放緩。簡單來說,只要市場上錢愈多,資產價格就愈容易上揚,這與樓價走勢是正關連;反之亦然。金管局數據顯示,香港七月貨幣供應M3增長已放緩至4.5%,連跌三個月,創一六年六月英國公投脫歐後最低,並較去年十月高峰19.1%大幅回落,反映包括內地在內的國際資金不再湧入香港。對上一次M3密集式放緩是在一五年十二月至一六年五月,伴隨着人民幣貶值,期間樓價累挫約一成。

凡此種種,再加上近日港股弱勢畢露,已顯示香港「水浸」不再,接下來的效果就是利率趨升。早有研究警告,只要香港實際按息加0.75厘,在全港近50萬按揭人士當中,恐怕就有超過11萬人承受不了利息成本上揚,每月尚欠500至1,500元才能繼續供樓,原因在於非銀行提供的私人貸款金額增長速度較銀行貸款快五倍,即供樓人士可能在通過壓力測試後,再向財務公司借貸,導致整體債務增加,難以抵禦加息。

誠然,包括香港在內的亞太區今年面對三大隱患:貿易戰、高油價、美國加息。這些隱患不但未除,反有升級之勢,無論是置業或其他投資,都必要審時度勢,始作行動。