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地產新聞
金融海嘯十年 買樓大勝炒股
(文匯報) 2018年9月11日
新界樓升幅最勁 嘉湖呎價二千變萬一

香港文匯報訊(記者 顏倫樂)十年前金融海嘯爆發,香港樓價一度急挫,樓價於短短2個月下跌逾13%,較2008年高位更跌超過2成。然而十年過去,樓市早就復元,今天樓市已較海嘯低位爆升2倍有多。相比之下,恒指升幅只得1倍。據美聯物業資料環顧十大屋苑,新界區樓價明顯跑贏,3個指標屋苑分別上升3.28倍至4.1倍,而港島區及九龍區,一眾屋苑升幅僅介乎2.23倍至2.52倍之間。當中,表現最好為嘉湖山莊,10年間樓價彈升4.1倍。

十年前雷曼兄弟爆煲,金融海嘯席捲全球,香港樓價一度急挫,樓價於短短2個月下跌逾13%。資料顯示,中原城市指數(CCI)在2008年3月的高位錄72.78點,9月金融海嘯發生後,樓價急跌至2008年12月僅55.46點低位,樓價9個月累跌23.8%。其後樓價顯著回升,CCI在2009年10月錄72.91點,升破海嘯前的高位,之後持續向上。

美量寬谷起實物資產

其後美國推出量化寬鬆政策,導致實物資產升值,成為近十年本港樓價上升的動力之一。不過中間亦曾經歷調整,較近期的一次是2015年8月至2016年3月,當時正值「811」匯改,人民幣一度貶值,及後於2016年初更適逢A股熔斷,股市調整,拖累環球股市全面下瀉,打擊香港樓市,樓價由2015年8月至2016年3月期間累跌約11.4%。

總括而言,香港樓價於過去十年間反覆向上。中原地產研究部高級聯席董事黃良昇估計,2018年9月CCI將達186點,與2008年的55.46低位相比,樓價十年足足上升約2.4倍。反觀港股十年間的升幅表現明顯被比下去。

事實上,2008年金融海嘯,股市受創程度較樓市大得多。金融海嘯前,恒生指數(HSI)在2007年10月的高位錄31,352點,其後急跌至2009年2月的12,811點低位,16個月累跌59.1%。今年初,恒指重返逾三萬點水平,1月時錄得32,887點。不過,港股未能再推進向上突破高位。昨日恒指收市報26,613點,較2009年的低位,十年升幅只1.1倍。

騰訊升24倍 匯控跌42%

與十大屋苑十年間普遍都錄得升幅不同,股份表現分歧,「股王」騰訊(0700)十年間升幅達24倍,但「獅王」匯控(0005)十年間就跌42%,所以平均而言,仍然是炒樓贏面大過炒股。

翻查美聯物業資料,十大藍籌屋苑於2008年12月跌至谷底,當時太古城平均呎價只得6,154元,嘉湖山莊更只有2,185元。但時至今天,樓價已不可同日而語,尤其新界區3個指標屋苑,嘉湖山莊較2008年低谷上升4.1倍,沙田第一城及荃灣中心亦勁升3.28倍至4倍。相比之下,港島區及九龍區十年間升幅介乎2.23倍至2.52倍之間,升幅明顯不及新界區。

近5年二手成交大跌

十年間樓市滄海桑田,除樓價差別大,成交量亦出現大跌,原因在於十年間政府連番推出辣招及收緊按揭。美聯物業統計政府數據顯示,近5年(2013年9月至今年8月)二手住宅註冊量共錄約22.23萬宗,比起前5年(2008年9月至2013年8月)約41.94萬宗大幅減少約47%。但一手成交量卻由前5年的5.84萬宗大升45%至近5年的8.49萬宗。

美聯物業首席分析師劉嘉輝指出,中美貿易戰愈演愈烈、加息壓力,加上6月底推出新房策6招,利淡因素籠罩樓市並蓋過本身利好因素,故料年底前二手樓價呈橫行發展。