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地產新聞
樓換樓高手變出兩豪宅
(東方) 2018年8月21日
成為業主可為人生帶來多大改變?晉縉集團企業發展部總監(估值及物業管理)張聖典(Leo)憶述當年在家人鼓勵下,向父母借入首期,月光男「被迫」供樓。他藉着加按及樓換樓,成功買賣約10個物業,現擁有兩個單位。

Leo於九三年大學畢業,到九五年買入位於西半山的翰林軒,這是他第一層樓。他稱:「當時係新盤樓花,九七年入伙,未有自住,用作放租。」單位實用面積約400方呎,一房間隔,樓價約200萬元,在家人幫助下繳付60萬元首期,每月出糧供樓(當時按息最高曾達14厘),租金收入就用來還錢給家人。

由月光族變身慳家男

他指,畢業首年出來工作沒有錢剩,是一名月光族,到第二年才開始儲錢,但儲的金額也不多。「屋企人發覺我大使儲唔到錢,講起未來有咩打算,當頭棒喝下,我學識應每月一出糧就儲錢,然後才將餘下部分用於消費。」當時買樓源於家人一席話。

當年他是同屆同學中第一個買樓:「朋友羨慕我,『你就好啦,買咗樓』,當時我都覺得好威,好飄飄然,反而令工作有少少分心,緊張股市多啲。」然而,開始供樓亦令他變得顧家,減少使費,留錢給家人。

其後樓市大上大落,這層樓曾升至九八年的500萬元,但帳面利潤沒有落袋,到其後樓價回落至220萬元,只剩一成升幅,當時他的朋友才買樓,買入價其實與他相若。

約在九九、○○年,在大公司做工程師的租客因被裁而斷租,他惟有收樓自用。其後因翰林軒樓價上升,他加按套現買第二層樓,於○○年買入土瓜灣大型屋苑,單位實用面積同樣約400方呎,價格100萬元。其後再買入同屋苑另一單位收租。

到○五年,他沽出上述三個單位,買入建築面積逾700方呎的上環市建局重建項目並出租,自己租住其他較小單位。其後他買過將軍澳新樓、土瓜灣屋苑、新蒲崗屋苑、北角豪宅,近日買入西貢豪宅自住。

升市加按 買賣十物業

他認為置業着重「本事」二字,「本」儲好了、然後才可謀「事(買樓)」。這個「本」包括金錢、人際關係和學識等。他試過多次加按轉按,或多或少受惠市況配合:「當時樓價穩升,按息由高位回落,造就不少買樓機遇,可加按一變二、二變三。」

談及加按時機,他指過去當買樓兩至三年後,樓價已可累升四成,加按套現出來的資金隨時已足夠作為另一層樓的首期。再者,當年加按有着數,按息徐徐向下,轉新按揭計劃都不會較舊計劃供得很多。

他續指,買家在現時低息環境下可考慮借到盡。如買家有物業價格四成的資金,不宜全部用作首期,而是可透過按保或發展商按揭降到只付兩成首期,留下兩成資金作備用和供款,以防在風高浪急的情況下,突然失業而斷供。而借款增多,利息亦要留意。

投資物業須做足功課

Leo總結,投資是「唔熟唔做」。以他個人為例,買股票打和已很開心,反而物業投資未輸過:「早年喺股價幾十元買過電訊盈科(00008),然後跌到幾元就壯士斷臂,依家寧買穩陣股份收息。物業投資則有『微利』,如○五至一二年持有嘅上環單位價格升咗一倍,且可長期租接租,放租最長一周已有承接。」他指,每次搬屋代表賺了錢,因搬屋有成本,他試過5年搬屋4次。

他建議買樓要多做功課、多睇樓、接觸樓市資訊,以衡量經紀推介的筍盤是否真的筍。另要做好風險管理,具備持貨能力,如持有資金作一年供款。他稱大家常說要買超筍盤,但單位大多早已落入經紀和投資者手中,買到市價樓已不俗。