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地產新聞
物業加按套現 怎錢搵錢?
(東方) 2018年8月15日
物業投資向來是港人茶餘飯後的話題,近期網上一則貼文成為熱話,題目為「若只得一層自住樓,究竟要如何生財?」,網民踴躍留言,務求齊齊諗計搵真銀!當中把物業加按投資掀起多番討論,專家又如何評價?有何秘密錦囊?

雖近期銀行加按息,但樓價仍高企,對於在早年買入單位自住的業主而言,物業或已升值逾倍。假設業主手持物業市值約700萬元,剩餘按揭貸款額為100萬元,將單位加按後,能獲約300萬元現金,專家又有何建議呢?網民提供眾多意見,有人建議加按買細單位、買車位、炒股,較保守的則說可做定期儲人民幣,最極端的是建議出租半邊床位!

資深財經專家林一鳴:吼海外房託 回報達5厘

資深財經專家林一鳴稱,現時市況不穩,今年「唔輸已經當贏」,應將現金儲起,待股市再回調,待走勢明朗化後才入市,目前不值得將物業加按後套現炒股。雖部分收息股仍有約3%股息,但其實敍做定期儲蓄已能獲2%回報,在這個市況下,有現金在手更安心。

樓市高危 審慎為上

有網民稱加按後應購入細單位收租,但林一鳴認為,若原來的單位為夫婦聯名登記,再添購物業便要繳付15%辣招稅,而物業本身租金回報率亦僅約2至3厘,新盤甚至更低,加上加息步伐加快,樓價亦會視乎供應而有下跌危機,故這方案不是一個好選擇。另車位價格雖較物業便宜,但他認為價錢過高,不值得吸納。

他留意到近年有部分買家將單位加按後購入海外物業,惟個人對海外房地產投資信託基金(REITs)更具信心,建議選擇以收租為主的房託,投資者可毋須擔心匯率及樓價波動,回報約4至5厘,當中可留意日本上市的REITs。

投資導師徐冠鴻:買多層樓博升值兼收租

投資導師徐冠鴻(諗Sir)稱,不同年齡層的投資方案有差別,以45歲以下人士為例,一般按揭還款期可達30年,故加按後能套現約300萬元,若原來自住物業屬個人持有,即另一半可用個人名義買500萬元以下物業,利用高成數按揭入市,只需付兩成首期,約100萬元,冀以住宅樓價及租金升幅抵銷通脹。

其餘200萬元資金,則可購入在美上市的美國高息債券交易所買賣基金(ETF)(HYG)。據資料顯示,HYG過去一年間回報率約3.64%,不用1,000元已可入場。

另可經銀行或獨立理財顧問買入高收益債券基金,入場費較債券為低,門檻由數千元起。進取型投資者可將債券基金抵押,再買入企業債,若再買入高風險企債如內房債,整體年回報可逾10厘,即使償還每月樓按供款後,亦有錢落袋。

年紀大諗直債或車位

他指,債券價格波幅較股票穩定,但一般有期限,最少為3年,在到期前沽出會承受債價下跌的風險,故變相會鎖住流動資金;加息亦不利債券。

至於50歲或以上人士,一般按揭還款期會降至10至20年,他指,套現後可考慮購入直債或車位,雖現時車位動輒200萬元,但隨着新盤選址愈來愈偏遠,未來駕駛人士有增無減,若鄰近地鐵站及設有大量小型單位的樓盤,車位比例更少,當中看好荃灣及九龍城區,但避免購入屯門、元朗及大埔的車位。

期權專家金曹:等恒指見兩萬始出擊

對於自住樓生財方法,期權專家金曹稱,最簡單的選擇是將單位分租,當收租公享被動收入,每月額外賺數千元,但壞處是失去私人空間。

他認為,今年十一月美國中期選舉期間,美股升勢將到頂,今年底或一九年應有一次大調整,宜待恒指跌至約兩萬點才入市,加按後可準備更多現金。

小注買黃金抗通脹

他稱,美國GDP增長達4.1%及美股處歷史高位,特朗普接二連三不停出招,中美雙方要進行建設性談判還需要一點時間,重點是貿易戰不單止難以改善美國就業率,同時亦會令當地通脹加劇,致全球經濟增長減慢。

他指,現時投資者應以防守態度投資,小量配置黃金有助對抗通脹,同時可留意有資產折讓、擁兩厘股息以上、受貿易戰影響較小以及有盈利前景的股份,當中看好北京控股(00392)、深圳控股(00604)、中國電信(00728)、中國交通建設(01800)及遠東宏信(03360)等。