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地產新聞
汪敦敬日使30蚊 捱出十層樓
(東方) 2018年8月7日
從事地產代理行業36載的祥益地產總裁汪敦敬,謙稱市場上高手天外有天,無謂數自己有幾多物業揸手,但粗略估計超過10層。惟他年少時捱麵包儲錢、瞓舖頭、一日限用30元的經歷,仍值得活在獅子山下的港人借鏡。

汪敦敬生於六十年代,笑言是第一代徙置區嬰兒:「當時在大窩口單位,一家六口住在面積100多方呎的地方,要忍受侷促的環境,童年生活算快樂。」到七十年代,他們搬到私樓,並把公屋交回政府。

他稱:「當年港人買私樓後,若未將公屋交回政府會有犯罪感覺。依家風氣轉變,市民唔想搬出公屋,亦有好多公屋富戶,令公屋轉流率減低,有需要人士上樓無期。」所謂轉流率,是一個屋苑一年成交的數目和屋苑單位總數的百分比。

啃麵包瞓舖頭儲首期

當年他的姊姊加入地產代理行業,汪敦敬則立志打功夫搵食,習詠春拳,但後來他意外扭傷腳,才發現膝蓋的半月板異常,對習武有影響。適逢姊姊當時創業開舖從事地產代理,並邀他幫忙,他於是放下武術,從事地產,開展另一條事業路。

他在八四年、22歲時買了人生第一層樓,一個建築面積逾510方呎的荃灣綠楊新邨兩房單位,當年售價約30萬元。他付了一成首期,即3萬元就成功上車。

買樓時他還未拍拖,純粹出於投資需要,但收樓前他開始與女朋友(現在的汪太)拍拖,成就「拍拖前買樓、拍拖後收樓」的佳話,而當年女朋友提議把單位轉做愛巢。

用3萬元上車困難嗎?他指不難,因即使小生意收入不穩,但他是為事業搏殺的拚命三郎,平均月入還是以萬元計。惟他透露自己捱過。「我未認識太太前好捱得,一日限自己使30元,午餐求其去到邊食到邊,通常都係麵包,如椰絲包加魚蛋就算;夜晚嗰餐最重要,有提子麵包加鮮奶。」他憶述,當年晚上還會在舖內睡覺,做到生意才去買衣服。

股災買樓講價慳十萬
一兩年後,他把綠楊新邨單位賣出,然後多次買賣物業和租樓住,其中較難忘的經歷有以下幾段。

八七年時他買入屯門海景花園:「當年最慳錢嘅拍拖節目,係拖住手睇樓。趁八七股災,我哋將叫價60萬元嘅盤,壓價至不足50萬元,印花稅亦平啲,然後就成為『樓上地產代理』做生意。」

現時上車風險相對細

到八九年,他和女朋友結婚兼創辦祥益地產,並買入屯門邁亞美海灣兩個單位,父親住18樓、他住28樓。在九六年,他以600多萬元買入元朗加州豪園,到九七年有買家出價1,200多萬元:「我話唔賣,當時有長輩話樓價一年升咗一倍仲唔賣?結果我持有多兩個月,以1,700萬元賣出,樓市爆煲前收錢,剛好趕得切,都有少少運氣。」

汪敦敬指,每次樓市調整他都嘗試買樓,逐漸成為習慣。他相信每個時代置業都有危與機。數十年前或較易儲到首期上車,但供樓風險高,單單八三年,香港按息就大概由10厘升至16厘。息口上落大,令斷供率較高,有些人更因斷供而看不開。

與之相比,現時環境儘管較難上車,但只要上到,風險相對小。一是低息環境持續;二是有壓力測試幫大家計好數;三是若把物業出租,第一個月的租金收入已足夠抵銷供款利息部分。

在過往十幾厘貸息環境下,十多年供款期,月供每1萬元,只有幾百元是償還本金,相對現在供款期30年,首個月已有一半金額用作還本,令現在斷供風險相對低。

問及他持有多少物業:「我真係冇數,九七年前或超過十層,依家算係高峰期。外面有好多樓市高手,唔好比較,仍要多學習。」談及揀樓,他指不論現在抑或數十年前,同樣是跟社會發展走。他近年在九龍站買了數個單位,主因看好高鐵。公司在新界西扎根多年,亦看好屯門可受惠港珠澳大橋等基建發展。