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地產新聞
港大倡「土地債券」釋地
(文匯報) 2018年7月31日
政府發行收購新界農地 區劃整理綜合規劃

香港文匯報訊(記者 岑志剛)「土地大辯論」正進行得如火如荼,鑒於現時有逾4,000公頃新界土地潛力未被釋放,以公私營合作方式發展私人農地成為其中一個短中期選項。香港大學科斯產權研究中心昨日舉行記者會,建議引入「土地債券」、「土地區劃整理」兩個方案,即:建議政府發行土地債券收購土地,業權人將來可憑債券投地;同時,建議推出土地區劃整理的換地機制,以日後的發展權益吸引業權人自願交出土地,合併作綜合規劃,並預留一定比例土地興建公營房屋(另見稿)。

負責研究的香港大學房地產及建設系主任鄒廣榮估計,現時新界有逾4,000公頃具發展潛力的私人土地,但部分因業權分散並難以整合,未能地盡其用,而現時以土地收回條例收地的方法亦存在爭議,故建議政府發行「土地債券」,以便收購新界私人土地,包括主要發展商持有的閒置農地、原居民的祖堂地,以及其他私人擁有的土地。

收回私地重整用途 增地積比

他形容土地債券是遠水救近火的方法,政府在收回私人土地後可重整用途,增加基建和提升地積比,以釋放土地潛力,容納更多的人口,並騰出土地作其他用途。

若日後政府推出新土地,包括政府填海得來的土地,地債持有人可用地債加溢價競投土地,即變相透過自由市場決定補地價金額。

早換更多遲換遞減 可作買賣

他補充,土地債券可在市場或公開交易平台自由轉讓,地債持有人可在高透明度的市場上互相競爭。而地債的本質與過去的「甲/乙類換地權益書」接近,政府有實際操作的經驗可作借鑒。

他建議政府可以考慮推出優惠,鼓勵土地持有人換地債,例如愈早接受換地債,相同面積的土地可換取更多地債,隨時間遞減。

被問到如何消除「官商勾結」的疑慮,鄒廣榮指出,土地持有者換地債前無從得知土地將來用途、如何重整,亦不知道道路等基建的位置,相信沒有「官商勾結」問題,但地債與土地面積的兌換率仍需作詳細研究。

他又預計,土地債券推出一段時間後,地債的所有權可能會過於集中,有機會出現操縱投標以降低出價的情況,必要時須有機制允許投標人以現金出價競標。

諮詢發展商後向當局交報告

同時,中心又建議推出土地區劃整理的換地機制,以日後的發展權益吸引業權人自願交出土地,合併作綜合規劃,並預留一定比例土地興建公營房屋。中心表示,聚焦小組正進行個案研究,並會於8月18日召開公眾論壇諮詢發展商及業界意見,期望在9月份「土地大辯論」結束前提交完整報告予土地供應專責小組。

前長策會成員、測量師劉炳章認為建議可行。他指土地會因為發展而升值,政府以現金賠償收地,對業權人吸引力不大,而土地債券的價值可隨着土地升值而上升,加上可在自由市場買賣,透明度較高,相信可滿足鄉議局及新界的業權人的訴求,吸引他們加快釋放土地作發展。

劉炳章又認為,土地區劃整理模式釋放土地的理念可取,但以往政府規劃「綜合發展區」,在統一業權人意見方面有難度,關注是否有業權人牽頭提出規劃方案。