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地產新聞
集思廣益權衡利弊增加土地供應
(文匯報) 2018年7月31日
香港大學科斯產權研究中心昨日建議,政府可利用「土地區劃整理」及「土地債券」方式,加快發展及釋放新界私人土地。有關建議的確有搞活土地轉讓、釋放新界土地的作用,有助政府解決房屋問題,值得進行深入研究。香港土地供應短缺、房屋供應銳減的警號已響起,社會各界對覓地建屋的討論應該務實理性,更要有緊迫感,不能墨守成規,更要擺脫動輒以官商勾結的陰謀論干擾,才能集思廣益、權衡利弊、凝聚共識,加快覓地建屋的步伐。

利用新界私人農地儲備,是本港開發土地、興建房屋的重要途徑之一,亦是目前正在進行的土地大辯論的一個選項。此次港大學者利用新界私人農地的建議,一方面可以化零為整,將分散的土地業權整合,私人土地的業權人可主動向政府提交土地,政府預留一定比例的土地作公共設施的規劃後,可用作公營或私人房屋發展;另一方面,政府推出債券,提供經濟誘因給土地持有人,「土地債券」的價值可隨着土地升值而上升,又可在自由市場買賣,而且可用債券交換面積相若的政府新土地,滿足到現時新界土地業權持有人的訴求,吸引他們釋放土地用作發展。

眾所周知,新界私人農地業權分散,涉及的祖堂地或棕地等複雜問題,由政府用現金收購或透過法例回收,費時失事,容易惹起爭議,未必可於中短期成事。此次提出的建議,既能減少公帑的直接支出,又可繞過過往強收土地所出現的問題,包括可能遭遇的反對聲音及法律挑戰。若能成事,政府可快速收集大幅的發展用地,收到「近水救近火」的效果。提出建議的港大學者預計,假設於新界1,000公頃的私人土地上施行「土地區劃整理」,估計可以提供不少於30萬個新單位,並為政府帶來數千億元的補地價收入;若當中的100公頃用於興建出租公屋,可額外建造約7.6萬個公營房屋單位。

每當牽涉到新界農地開發的問題,官商勾結、利益輸送的猜疑總是相伴相隨、揮之不去,總有意見指責,政府為開發土地而興建道路等基建設施,就是以公帑補貼新界農地持有人;推出「土地債券」,亦有機會被人操縱,得益的只是少數人。如果永遠用官商勾結的有色眼鏡看待新界農地開發問題,永遠只能爭論不休、議而不決,討論多少年也不可能找到解決問題的答案。

日前,運輸及房屋局公佈,今年上半年私樓落成量僅6,200伙,與政府預期落成量差距逾半,而未來3、4年,私樓供應量僅約9.3萬伙,較上季估計數量少3,000伙,是2016年第2、3季以來低位;另外,房委會的統計亦顯示,今年擬建2.71萬個公營房屋,少於供應目標2.8萬之餘,未來公營房屋建屋量將會進一步下跌,其中2022/23年度更跌至最低,只得1.48萬個單位,當中資助出售單位更僅得1,500伙。公私房屋樓宇供應量都持續減少,反映本港土地供應不足迫在眉睫,政府必須加快覓地建屋,以解燃眉之急。

土地房屋短缺問題是導致本港深層次矛盾的根源之一,增加土地供應必須多管齊下、迎難而上,利用新界農地、填海、開發郊野公園邊陲用地都是值得討論的選項,社會各界應該打破固有思維的桎梏,以新思維求同存異。香港有良好的法治和廉政制度,有高度透明的輿論和民意監督,只要政府和民間、商界有商有量,共同建立各方參與、利益兼顧的監督機制,所謂官商勾結、利益輸送不應成為覓地建屋無法逾越的障礙。