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地產新聞
供樓報稅 五招慳到盡
(東方) 2018年5月30日
報稅限期將至!在填報稅單時,你有否善用各項免稅額?作為業主,辛苦購得上車盤,又如何善用每年最高10萬元的居所貸款利息免稅額?業主填報出租的物業收入時,有甚麼地方要注意?有樓一族如何善用免稅額?不如看看ACCA香港分會稅務委員會聯席主席何家輝的回答。

2018年供樓人士報稅Q&A

扣稅年期延長至20年

問:目前供樓利息較低,而居所貸款利息免稅額寬減期僅20年,應留待息率上升才申報扣減?

答:在香港買入物業自住的供樓人士,於一七/一八課稅年度最高可享10萬元的按揭貸款利息扣稅額。事實上,政府藉此鼓勵市民買樓自住,因住屋是基本需求,同時明白中產壓力大,這個年期一直在伸延,於一二/一三課稅年度,扣稅年期由10年延長至15年;一七/一八課稅年度就由15年延長至20年。

估計政府未來會視乎情況考慮合理延長扣稅年期。當然,納稅人可自由選擇是否申請扣稅額,亦不需連續申請,稅局亦會提醒尚餘可寬減的年期。

僅限已入伙自住港樓

問:海外物業、樓花及工廈可否享有10萬元扣稅額?

答:要享有居所貸款利息扣稅額必須符合幾項條件:第一,申請人必須為物業擁有人;第二,住宅必須位於香港;第三,住宅必須作為納稅人主要居所;第四,貸款必須用作購買物業及用作住宅按揭貸款。

如物業於海外就不符合上述條件;樓花即尚未入住,故不算是主要居所;工廠大廈亦不是住宅,故海外物業、樓花及工廈都不可享有扣稅額。

物業連車位可申扣除

問:本人連車位買入一個單位,並一併向銀行申請按揭,能否獲居所貸款利息免稅額?

答:若買入物業時是附有車位及作自用用途,則可作利息扣除。惟若是另外購買,則不可扣除供款利息。

出租單位選報入息稅

問:出租物業是否不可享有居所貸款利息免稅額?

答:是的,且出租物業的業主需繳交物業稅,填報稅單時宜選以個人入息課稅,而非薪俸稅。其好處是出租物業的利息可作扣除,一般情況會以累進稅率計算稅額(註:高收入者會以標準稅率計算稅額)。

例如黃小姐每月收物業租金40,000元(假設沒有其他收入來源),物業按揭利息全年共42,000元。應評稅淨值是全年租金的八折(40,000×12×80%),即384,000元。如以物業稅稅款計算,標準稅率15%,應繳稅款為57,600元。若以個人入息課稅計,扣除42,000元按揭利息、132,000元基本免稅額,應課稅入息實額為210,000元。再以累進稅率和今年的退稅安排計算,應繳稅款為5,550元。

睇收入來源揀選稅項

問:個人入息課稅與薪俸稅有何分別?

答:市民除薪俸稅外,亦有其他收入來源,如工作外又有經營獨資生意、出租物業等,則選擇個人入息課稅會較着數。例如半退休人士有出租物業,而其收入低於免稅金額。如以個人入息課稅計算,未能享用的免稅金額則可以降低出租物業的應課稅收入。