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地產新聞
地王排隊來 啟德12地估值年增640億
(文匯報) 2018年5月28日
啟德本月中以251.61億元創出本港史上最貴地王,刺激樓市及地價進一步飆升,今後地王陸續有來,樓市可能高處未算高。啟德一帶現於賣地表內的9幅住宅地及3幅商業地,香港文匯報近日請5間測量師行就相關地皮進行估值,全部都將估值調高介乎6%至20%,12幅地的總估值由1,472億元至2,010億元,當中一幅住宅地估價高達288.38億元,挑戰新地王寶座。其中普縉集團對12幅地皮的總估值,由去年5月的約1,200億元,調升至最新的約1,840億元,每幅地皮都晉身「百億地王」級別,估值一年增約640億元。

■香港文匯報記者 顏倫樂

啟德作為市區臨海最後一塊大規模用地,近年地價越級跳升,由5年前與將軍澳南一帶地價水平接近(約5,000元),到今日已經與豪宅區地價睇齊。香港文匯報去年5月曾經就啟德一批住宅地請普縉集團(當時舊名「理想城市」)進行估值,該行當時每呎樓面地價約14,000元至15,000元,之後因應市況逐步調整,至最近因應新地王出現,該行將估值大幅調高20%,為各測量師行中最進取,最新估值調高至每呎地價18,000元至23,000元。今次為本報提供估值的測量師行還包括:高力國際、萊坊、中原測量師行及美聯物業測量師行。

區內新地王具指標作用

普縉集團企業發展部總監(估值及物業管理)張聖典表示,今次的啟德新地王對該區地價有指標作用,而且最近市況繼續熾熱,多個新盤開售都仍然見到承接,反映市道暢旺,因此該行對啟德區於賣地表內的12幅地皮的賣地相當樂觀,全部調高估值,平均升幅達到20%。集團又預計今年接下來地價仍然高企,但具體要看樓市需求是否可以延續旺勢。

問到若多幅啟德土地於本年度賣出,會否對後市造成壓力,張聖典指,如果政府於短時間內大量推出啟德土地,的確會令地價受壓,從而影響日後單位賣價,但政府也會衡量多個因素,例如不想被市場指平賣土地、影響庫房收入等,相信政府不會於同一個財政年度全推啟德用地,而發展商於幾年後亦預料會錯開彼此賣樓時間,避免惡性競爭。

啟德變豪宅區享高估值

張聖典去年對於啟德碼頭區的住宅地皮估值較為保守,當時認為遠離啟德站,對估值有影響,但今天已不能同日而語。他解釋,當時他尚把該區視為大眾化市場,但隨着該區多塊地皮以高價成交,而啟德碼頭區地皮望向無垠維港景,「賣一幅少一幅」,他現已視該區為豪宅區去估價,交通因素對於豪宅區的影響性相對較弱,故此有條件大幅調高估值。

對於啟德酒店地的估值,普縉集團前後差距較住宅地更多。據本報去年5月查詢,當時該行預測酒店地每呎樓面地價約9,000元,但今天已升至18,000元,前後上升1倍。他指,去年估值時啟德尚未出現商業地王,而之後長沙灣酒店地以高價批出,旅遊業亦見復甦,該行於是相應調高估值。他說:「啟德仲要有個郵輪碼頭,望全維港景,價值只有更高。」

賣地表9宅地可建逾萬伙

根據政府規劃,該區共有約28幅私宅地供應,當中13幅經已在過去5年內售出,涉及