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地產新聞
平過供樓三成 西北區「置」抵租
(東方) 2018年5月26日
樓價及租金齊升,究竟租樓還是供樓划算?本報追查多個熱門私人屋苑上車盤新近錄得的高價成交,與市值租金比較,並以70%按揭保險、按息2.15厘及貸款年期25年計算,絕大多數租樓平過供樓,其中,新界西北區租金更比供款相差逾兩至三成,租金嚴重跑輸,意味區內屋苑仍是「抵租之選」!

私樓:尚城月租萬二 僅升一成

以上述條件計算,該些新近錄得破頂成交的上車屋苑中,以屯門及元朗屋苑的「租平過供」最顯著,其中,本月破屋苑呎價紀錄成交的元朗洪水橋尚城6座高層戶,若借七成按保計,月供逾1.8萬元,比較市值租金1.2萬元,租樓較供樓每月開支慳逾33%。中原陳逸承指,尚城同類單位過去一年漲價逾26%,反觀租金只升約一成,令租金與供樓開支的差距愈拉愈遠。

陳氏續指,近期以貴絕洪水橋呎價易手的尚築地下連花園迷你戶,亦出現類似情況,單位實用呎價直逼兩萬元關口,如以同樣條款計算,月供逾1.3萬元,反觀月租僅9千元,租樓開支低過供樓逾三成。

河畔租務旺 仍抵過供12%

中原伍耀祖指,近月呎價突破1.2萬元、貴絕天水圍嘉湖山莊分層戶的麗湖居4座低層戶,同類單位市值月租僅1.1萬元,相比借七成按保要月供1.6萬元,「租抵過供」逾三成。資料顯示,一四年底麗湖居同類兩房樓價僅300餘萬元,以當時租金約9千元相比,月租開支僅低過供樓負擔約5%,反映「租平過供」情況愈來愈明顯。

美聯陸家民表示,屯門叠茵庭4座高層戶早前以548萬元易手,創同類單位新指標,倘做七成按揭,月供逾1.6萬元,同類單位月租僅1.15萬元,租樓抵過供樓逾三成。

至於早幾年仍然「供平過租」的青山公路浪翠園,隨着樓價不斷追落後,現時租樓已平過供樓。晉誠地產代理李德鴻指,近月重現六球兩房成交的深井浪翠園3期7座低層戶,樓價過去三年升逾三成,租金則升近兩成,故扭轉「供平過租」情況,現時租樓平過供樓逾一成。

至於新界東方面,美聯談澤成指,金獅花園1期金康閣中層戶,本月以478萬元售出,實用呎價逾1.77萬元創屋苑新指標,同條款計月供逾1.44萬元,但同類單位月租僅1.15萬元,租樓較供樓慳約兩成。不過,有大學生及內地客撐起租金的沙田租務熱點如河畔花園,即使租金屢創新高,「租平過供」仍達12%。代理指,一四年底同類單位的租金及供樓開支相差不遠。

大坑金樂居供樓更划算

市區方面,港置譚征指,牛頭角得寶花園受啟德地王效應帶動,呎價頻頻破頂,H座高層戶新近以525萬元創新高價易手,同樣條款計,每月供款約1.58萬元,市值月租則約1.25萬元,比供樓低逾兩成。

值得一提的是,大坑金樂居新近成交的一個實用面積159方呎納米戶,雖然實用呎價要26,918元,若借七成按保,月供12,919元,但比月租13,000元仍相宜,是少數仍維持「供平過租」的上車盤。世紀21北山嚴智贇認為,大坑物業靜中帶旺,特別吸引年輕上班族及外籍人士承租,支持租金向上,拉近與供樓之間的距離。

公居屋:兆畦苑創新高 月供萬六

近年公居屋樓價追落後狂升,「租平過供」情況不比私樓輸蝕。祥益黃慶德指,屯門居屋兆畦苑A座中層戶,實用面積485方呎,早前以自由市場價525萬元獲承接,創屋苑同類新指標。

僅租1.15萬 低27%
上述單位若果以70%按揭保險、按息2.15厘及貸款年期25年計算,月供近1.6萬元,而市值月租則為1.15萬元,租樓平過供樓超過27%。

港置劉浩勤表示,將軍澳居屋英明苑D座中層戶,屬兩房間隔,實用面積401方呎,早前以592萬元易手,若果借七成按保,月供近1.8萬元,與市值租金1.38萬元比較,「租平過供」超過兩成。

公屋方面,港置方文偉指,最近錄新高成交的長沙灣李鄭屋邨和睦樓中層戶,實用面積約494方呎,自由市場成交價538萬元,如以上述條件計,月供逾1.6萬元,相比市值月租1.2萬元,租金比供樓支出慳逾26%。他續說,由於不少租客未必接受租公屋,故租金升勢不強,加上樓價升得太快,「租平過供」幅度不斷擴大。

不過,公居屋一些迷你單位租金硬淨,「租平過供」的幅度比大單位小。世紀21物業(將軍澳)魏仕良指,新近破頂的將軍澳居屋寶明苑A座中層單位,實用面積213方呎,屬開放式間隔,以358萬元售出,若借七成按保,月供近1.1萬元,而市值月租1.05萬元,租樓僅平過供樓2.8%。

息魔殺埋身 供樓勢更甘

中原按揭經紀董事總經理王美鳳稱,每當樓按利率處於低水平,市場上便較易出現「供平過租」的情況,○八年金融海嘯之後,環球寬鬆貨幣政策導致按息長時間處於異常低水平,促使「供平過租」的情況持續,但近年市場上已扭轉為「租平過供」,主因是租金升幅不及樓價升幅所致,去年至今樓價升幅已逾兩成半,反觀租金升幅僅百分之五至七。

港息下半年隨時加

王美鳳續說,要留意「租平過供」只是帳面數字,目前每月供樓款項佔約六成為本金,若比較純支出,現時按揭利息支出仍大幅平過租金。隨着美國經濟表現理想,或可支持今年再加息兩至三次,料港銀最快將於今年下半年上調最優惠利率,惟相信市場早已有心理準備,加上壓測下供樓業主防守力強,對市場影響微。

她預期,今年港最優惠利率加幅或達兩次及半厘,加息步伐仍屬相當溫和,每一百萬元借款額以三十年計,每月供款僅增加二百五十八元或百分之六點八,若加一厘的話,每月供款將增加近一成四,以屯門市廣場入門價約五百萬元為例,借七成按保的話,每月供多一千八百餘元。

美聯物業住宅部行政總裁布少明指,現時市民置業意欲強,未來樓價升幅料繼續跑贏租金,加上港息或跟加,料「租平過供」的幅度續擴闊,尤其是偏遠地區會愈來愈明顯。