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地產新聞
學者:能善用供應 惟樓價未必降
(文匯報) 2018年5月14日
政府近來以運房局數字,指香港有意開徵新盤空置稅。城大建築科技學部高級講師潘永祥表示,如果純粹由不想浪費房屋資源出發推出空置稅屬無可厚非,相信坊間亦不會反對,但若果根據運房局數字就說發展商囤積單位,則理據薄弱,樓價亦不見得會因此回落,於現時市道向好下,樓價甚至可能被托高。

潘永祥指出,現時新盤銷售仍然以樓花出售為主,亦不見得有大量新盤改為入伙後才出售,而他認為貨如輪轉的利潤一定較銷售單一項目高得多,故不認為發展商有長期囤積的誘因。他又指運房局所指已落成但未售出的新盤數字為9,000伙太籠統,認為政府應該公佈更詳細資料,例如發展商每年賣出樓花的實質數量、新盤於落成後多長時間仍不出售(舉例入伙後6個月或1年才賣)等,才能實際知道新盤空置情況嚴重與否。

空置量隨落成量同步增

而且上述9,000伙包括新舊單位,雖然落成新盤的空置單位近年逐年上升,但不可忘記近年落成量亦同樣上升。他說:「假設幾年前1萬個單位落成,今年有2萬個,咁落成量上升下空置單位自然亦會上升。」他認為,如果只是因為落成量上升而導致新盤空置單位上升,那發展商非但沒有拖慢賣樓,反而持續推出新盤,結果或許與政府所推測的相反。

問到空置稅對樓價的影響,他指若經濟環境不變,空置稅會對樓價有一定壓力,但本港樓市受多項因素影響,就目前而言,利率低、經濟好、市民擔心土地是否足夠,觀乎近期推出的新盤,即使同一時間推出多個新盤,樓價亦只升不跌,所以落成新盤供應增加而令樓市下跌並非必然理論,只要並非一次過全數出售,樓價未必一定會下跌,甚至可能被托高。

增二手盤源效果或更佳

萊坊董事及大中華區研究及諮詢部主管紀言迅亦認為,現時本港的空置情況未算嚴重,按現時運房局統計已落成但未售出的新盤約9,000伙,即使釋放這些單位到市場,對於香港的置業需求來說仍是杯水車薪,他不相信能解決房屋需求問題。他認為政府應該將目光投向二手物業市場,思考如何增加二手物業盤源,將原來湧去買一手新盤的購買力攤薄,效果或者會更明顯。

此外,由於新盤空置稅由發展商先墊款,他擔心稅項最後轉嫁到用家身上,或會間接推高樓價。不過,他坦言措施出台會對新盤樓價有一定壓力,亦是政府現在可以考慮的選項之一。但未來要解決樓宇供求問題,仍然要由根本出發,大力增加土地供應,才能根本扭轉香港市民對樓房供應不足的印象,讓市民不至因為擔心遲買捱貴樓而急急入市。

4月新盤銷售按月減70%

資深投資者湯文亮近期多篇網誌提及新盤空置稅,他指出現時9,000伙貨尾,數量上不算驚人,但直言現時市場上新樓有囤積居奇情況,發展商用「惜售」來包裝,例如4月只售出約600個一手單位,按月大減70%,導致樓價被推高。他表示,要界定新樓是否空置相對二手物業更為簡單,建議政府可以簡化入伙新盤的銷售程序,並於新樓落成後約半年至1年開始徵稅,做法會較為公平。他同時亦認為,空置稅會導致發展商減價賣樓,未必會如學者指,費用能轉嫁到買家身上。