新聞資訊 > 地產新聞 返回
瀏覽人次 : 3466
地產新聞
淺談逆按揭與公共年金
(文匯報) 2018年4月30日
港人平均壽命是全球之冠,根據政府統計處上年十二月出版的《香港人口趨勢1986-2016》,男性平均預期壽命由1986年的74.1年增加至2016年的81.3年,而女性平均預期壽命則從79.4年上升至87.3年。估計撫養比率將持續惡化,由2016年約每5個在職年齡層人士供養2個長者或小朋友,到2066年將是每5個人供養4個人。這意味着退休生活時間更長,假設現在才65歲,未來還有大約16年至22年的日子要過。所需的生活開銷,醫療使費預算有增無減。年輕人生活擔子不輕,恐怕「養兒防老」一套已過時。想安享晚年的「老友記」不能光吃老本,必須妥善規劃退休生活,才不至面臨資金提前耗盡的窘境。■康宏理財服務有限公司聯席董事 周穎寶

現時坊間有很多針對退休理財的產品,當中包括有私營、公營或半官方機構提供的,今天想介紹兩項較新的退休理財產品,分別為政府主導的安老按揭計劃和即將出爐的公共年金計劃,兩者均是由香港按揭證券有限公司推出。

利用逆按揭製造現金流

2012年推出的安老按揭計劃又稱「逆按揭」,截至 2018 年 3月 31日累計申請宗數為2,485宗,看上去幾年間的申請數字不多,但比較去年同期累計申請宗數1,728宗則多了4成,反映計劃受歡迎程度不斷上升。而自2016年10月起,計劃適用範圍由私樓擴展至未補地價資助房屋開始,令有關申請數字不斷上升,惠及更多年長業主。

安老按揭計劃適合年屆55歲或以上並持有已供滿物業的業主,如物業屬於未補價資助房屋,申請人年齡必須為60歲或以上。業主將其物業抵押予銀行,再每月收取年金,直至年期完結或借款人百年歸老。物業樓齡須為50年以下,價值上限則為1,500萬元。借款人可以選擇 10年、15年、20年的固定年期,或終身每月收取年金。金額視乎借款人年齡和物業價值而定。以60歲業主持有樓價500萬元的物業為例,如選擇領取20年期年金,每月可獲現金12,000元。如業主已屆70歲,以上述條件參加計劃,每月則可獲現金16,500元。

當樓價下跌,年金不會因而減少。如樓價上升,業主可考慮轉按以取得較高的年金。但須留意,除了按揭利息,申請人亦要支付顧問費、律師費及雜費等。雖借款人於年金領取期內毋須還款,但畢竟計劃屬於借貸,待業主百年歸老,如借款人或繼承人選擇不贖回,銀行將轉售物業以取回貸款本金及利息。除抵押物業外,申請人亦可考慮將人壽保險保單轉讓,以壽險保單作為抵押品,增加年金收入。至於息口的波動,雖不會影響每月取得的年金,但若果日後贖回物業時遇上息口上升,則或需付更多利息。當然,如業主沒有遺贈物業的合適人選就更無後顧之憂。

公共年金 自製長糧

公共年金計劃將於下半年推出,公眾反應正面,計劃可讓退休人士把流動資金活化起來,每月獲得年金同時賺取利息。與安老按揭計劃不同,投保人毋須有物業,只須於65歲或以上,一筆過投入5萬至100萬元資金,即每月可獲年金率5厘至7厘的固定年金直至身故,計劃亦設保費105%身故賠償。假設投入100萬元,男性退休人士每月可獲5,000至5,800元。女性退休人士每月可獲4,500元至5,300元,計劃內部回報率3%至4%。

要留意的是首批發行年金不多於100億元,而政府暫未公佈有關退出機制。如本身流動資金不多,亦認為上述的每月固定收入未能應付生活上開支,那麼把資金投入年金計劃反而會把資金綁住。現時市面上的年金計劃大部分是於退休前以定期形式供款,設有累積期和入息期,與公共年金計劃相似的即享年金計劃選擇不多。筆者相信隨着公共年金出台,市場將會出現更多適合退休人士的年金計劃供市民選擇。

視乎財務狀況選擇計劃

安老按揭與公共年金兩者皆為申請人提供穩定入息。年金針對有流動資金的退休人士,務求有穩定收入而不會坐食山崩。安老按揭則針對有物業同時希望增加現金流又不影響居所的長者。然而,兩者所產生的現金流上限有別,現時安老按揭借款人平均每月獲得15,000元,公共年金則每月獲取最多5千多元。大家可以按照個人財務狀況而選擇,當然除了這兩種選擇外,市面上仍有多種針對退休人士的理財工具,選擇計劃前應作周詳考慮,揀選最合適個人退休需要的理財方案。