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地產新聞
房屋供應未改善 樓市扭曲難根治
(東方) 2018年4月28日
香港政府一直致力增加房屋供應,但最新的數據卻顯示,未來三至四年私人住宅潛在供應量下跌,反映供應仍未走出樽頸,加上樓市辣招扭曲了二手市場的供應量,令樓價繼續癲升,屢錄新高價成交,漸漸叫人漠視樓市風險因素,盲目追價,變相埋下禍根。置業者宜有心理準備,在市場極端發展過後,樓價調整將是無可避免的事情!

經濟有其升跌周期,即使處於長期上升趨勢,期間資產價格因應經濟變化及供需情況而有所改變亦是正常不過。香港經濟近幾年只是溫和增長,但樓價升勢卻全不受控,已到了嚴重脫離港人承擔能力的水平,百業成本上升,亦變相影響了經濟競爭力。據運房局剛公布的數據,截至三月底止,未來三至四年新盤潛在供應,按季減少了一千伙,至九萬六千伙,供應不升反跌,足見供應樽頸問題尚待解決。

除新盤供應未如預期增加外,二手市場亦存在複雜因素。政府為壓抑炒風而推出樓市辣招,收緊各類型住宅的按揭貸款,二手樓買家隨時要拿數以百萬元作上車首期,加上要通過供款壓測,不少人根本不能負擔私樓,退而求其次,轉戰相對較平的公居屋,直接刺激近期公居屋頻創癲價。

樓價上升除了因供應基本面未能突破之外,需求增加亦是一大原因。除了本地買家外,海外投資者的需求殷切,尤其是來自內地的資金源源不絕,都是支持樓價癲升的理由。可別忘記,投資市場千變萬化,過去內地資本市場尚待發展,資金缺乏出路而南來投資。不過,內地正加快推動金融改革,今年中A股入摩,並擬發展中國預託證券,當內地資金在本土市場多了出路,未來是否會繼續源源不絕來港,值得深思。

雖然眼前土地供應仍處樽頸,惟整體上已在一定水平實現穩定供應。低息環境正在改變,北水需求將遇變化,加上樓價高處不勝寒,說影響樓市的風險因素正在上升,實不為過。只是短期供應樽頸所限,令這資產泡沫得以繼續發酵,潛藏的風險不斷累積。

究竟樓市癲升有沒有盡頭?最終又會如何收科?相信誰也沒有水晶球,但說到底,置業是不折不扣的重大投資,而投資就總有風險,必須量力而為,檢視實際需要,別總是想着能賺多少,反而要問自己能輸多少,審慎做好財務安排。未來樓市若調整有序,相信是港人之福;最怕是泡沫發展至一個極端,爆發起來,難以收拾!