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地產新聞
八成屋苑租金回報跌
(東方) 2018年4月9日
租金升勢遠不及樓價,令收租回報率跌至歷史新低。50個大型屋苑中,逾八成租金回報率跌,去年第四季仍有約17個回報率達3厘以上,但現已減至約10個,佔比例僅20%。受啟德新盤入伙影響,東九龍德福花園及淘大花園回報率按年跌約半厘。而過往好租的新界細價屋苑,如屯門大興花園現時回報率僅2.8厘。

據利嘉閣最新截至二月份數據,50個大型屋苑中,佔逾八成平均租金回報率按年出現下跌。九龍灣德福花園二月平均實用呎價約14,013元,較去年同期的12,084元升約16%,但呎租變化不大,約為32.5元。因而令回報率在一年間由約3.3厘回落至2.8厘。

淘大樓價飆22%贏租金

利嘉閣郭樹坤稱,德福花園實用面積約500方呎單位,現月租約1.7萬元,由於相近月租水平,在啟德新盤及鄰近樓齡較新屋苑亦有選擇,故令該盤租金未有上升,相反屋苑買賣入場費約750萬元起,較去年已升約100萬元。資料顯示,該屋苑Q座高層戶,近期以1.72萬元租出,實用呎租僅約30.8元。

鄰區的牛頭角淘大花園情況相若,期內平均呎價更升約22%至15,745元,但呎租按年只微升約4%至36.6元,回報率同跌至2.8厘。市場指出,該屋苑現時入場費約500萬元起,較去年同期已升約70萬元,而同類單位月租僅微升數個百分點至1.3萬元起,故租務表現保持不俗,上月至少錄得27宗租賃成交,而本月暫錄約5宗。

大興花園回報僅2.8厘

新界細價屋苑因租金涉額較細,一向受租客歡迎,但自今次樓市升浪開始,此類單位樓價升幅最癲,拖累回報表現。大興花園平均實用呎租年升約6.2%,由24.2元升至25.7元,但相比實用呎價上升21%至10,951元,仍有大段差距,回報率由3.2厘跌至約2.8厘。

美聯高文帆稱,大興花園現有約10個租盤,當中實用面積394至419方呎單位,月租入場費約1.1萬元,與去年同期僅高約300至500元,但同類單位一年前平均成交價約430萬元,但現已升至約500萬元。屋苑上月錄約18宗租賃個案,當中2期9座低層戶,實用面積447方呎,成交月租僅1萬元,實用呎租約22.3元。至於四月份暫錄3宗租賃成交,平均實用呎租逾25元。

十大屋苑中,以東涌映灣園租金回報率跌幅較顯著。該屋苑平均實用呎租按年升4.3%至26.4元,同期平均呎價升幅達21%至11,064元。美聯黎景南稱,東涌東環一六年底開始陸續入伙,由於租盤量多及租金吸引,故有不少租客轉投,令映灣園租金受壓,該屋苑實用面積470至565方呎兩房戶,過去一年月租維持約1.5萬元水平,而入場費已升破「六球」,現約640萬元。

荃灣中心月租1.15萬起

現時僅約10個屋苑能穩守3厘以上回報。美聯鍾家豪稱,荃灣中心租務交投穩定,租客多為鄰近工貿區上班族或新婚客,租金回報率普遍逾3厘。屋苑實用面積約320餘方呎單位,月租約1.15萬元起,以同類市值約430萬元計,回報率約3.2厘。該盤上月至少錄逾15宗租務成交,包括12座中層實用面積324方呎單位,成交月租近1.28萬元,實用呎租達39.5元。

資深財經專家林一鳴預期,租金升幅難以追上樓價,但相信即使回報率下跌,亦不會對樓價構成壓力,除非加息後,供樓利息高於物業租金回報率,屆時才對樓市有影響。