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地產新聞
首財季供地2410伙 年減47%
(文匯報) 2018年4月3日
三大隱憂影響 測量師估值差距200億

踏入2018/19新財年,政府亦將開展新一年度賣地計劃,暫訂本季(4至6月)推出4幅市區住宅地,來自官地及「一鐵一局」項目共涉約2,410伙,按季增50.63%,按年則減46.72%。然而,面對政府本季首度公佈招標價格,並放風開徵新盤空置稅,以及中美可能爆發貿易戰等隱憂,業界相信發展商出價轉趨審慎,對4地皮的總估值分歧頗大,估值由296億元至492.6億元之間,差距近200億元。

港府早前公佈,將於本季內推出4幅地皮,當中官地只得1幅油塘高超道地皮,提供約500伙,官地數量為2011年以來第二低,僅高於2012年第1季的430伙。其餘1,910個單位則來自「一鐵一局」項目:當中油塘通風大樓涉及500伙、黃竹坑站第3期涉及1,200伙、市建局深水埗通州街/桂林街項目亦擬本季招標,提供約210伙。首財季合共約2,410伙的供地,按季增加50.63%,按年則減少46.72%。

股市波動 憂中美打貿易戰

香港文匯報向多間測量師查詢4幅地皮的總估值,發現今次業界估值頗有分歧,總估值由296億元至492.6億元不等,主因是黃竹坑站3期的估值差距較大。業界人士相信,最近股市波動,市場憂慮中美貿易戰擴大,而政府本季將會公佈所有標書價格,以及有意開徵空置稅等,都令發展商投地變得謹慎,導致不同測量師對後市的看法不一。

高力國際亞洲區估價及諮詢服務副常務董事張翹楚表示,公開標價的措施有助提高透明度,亦會令發展商出價較為保守,但相信不會因此令地價大幅下跌,因個別發展商為了投得土地仍然會出較高價錢,但就未必會與市價相差太遠。他又認為,由於今年樓市變數較多,相信不會再出現非理性高價搶地的情況。

徵新盤空置稅打擊囤積托市

仲量聯行估價部主管黃新明表示,以往政府只公佈中標價,引致發展商為投得地皮競爭更激烈,未來將所有標價公開,相信市場可全面了解發展商投地取態,避免過度進取的出價,牽動地價。

另外,近期不斷有消息指出,政府考慮徵收新盤空置稅,以打擊發展商囤積托市。中原地產測量師黎堅輝認為,若政府於賣地時加設指明賣樓期限及推售量的條款,將窒礙發展商日後賣樓的靈活性,或會因投資風險增加,令發展商於競投地皮時出價傾向保守,從而抑制高價搶地的情況。

本季開賣的4幅地皮,全部位於市區,而且都頗具規模。即使最細的深水埗通州街/桂林街項目,可建樓面達144,345方呎(當中約4.65萬方呎為商業樓面),可提供約210個單位。項目已收到38份意向書,估計市建局快將公佈招標詳情。

油塘區於本季有兩幅地皮登場,合共提供約1,000伙。當中油塘高超道官地,可建樓面約356,504方呎,料提供約500伙。另一幅港鐵旗下油塘通風大樓則已展開招收意向書程序,項目住宅樓面上限為325,342方呎,預料可建約500伙。由於兩幅地皮位置相鄰,相信會有不少發展商有意囊括兩幅地皮一併發展,以發揮協同效應,地價或因此被看高一線。

黃竹坑站第3期1200伙最大

而最大規模的港鐵黃竹坑站第3期,涉及約150萬方呎,當中約50萬方呎為商場樓面,提供多達1,200伙,為港島區未來最大型房屋供應之一,業界料項目的商場連住宅總估值將超過200億元(包括補地價及其他地價成本),有測量師估值更逾300億元,即使單計住宅部分亦肯定過百億元,這幅地王肯定會是本季最矚目土地。