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地產新聞
租金回報史上最低
(東方) 2018年3月7日
二手樓價日日癲升,升幅遠超租金,令租金回報率跌至歷史新低。據政府最新數據,有三類面積的私人住宅租金回報率下跌,當中面積最大單位回報率跌至1.9厘,為首度有私宅跌穿兩厘水平。業界人士認為,目前樓價與租金互動已不如從前,估計樓價仍有力繼續上升。

差餉物業估價署資料顯示,實用面積1,722方呎或以上大單位,租金回報率險守兩厘達七個月,終在今年一月份跌至僅1.9厘,按月下跌0.1個百分點,而其餘四類面積單位回報率都為歷來低位。

當中實用面積431至752方呎的單位,同期回報率按月跌0.1厘至2.4厘;而面積1,076至1,721方呎單位,亦跌0.1厘至僅約2.1厘水平。至於面積431方呎以下,以及753至1,075方呎單位,回報率分別維持2.7厘及2.3厘的低位。有市場人士指,現時美元一年期定期存款息率都有約兩厘。

雅栢苑回報僅1.4厘

豪宅回報向來不高,南區不少大單位租金回報不足兩厘。區內代理指出,大潭陽明山莊11座中層實用面積約2,157方呎單位,近期以約9.8萬元租出,實用呎租約45元,若以市值約6,500萬元計,租金回報率約1.8厘。同區雅栢苑一個實用面積約2,070方呎中層戶,最近成交月租約10.8萬元,估計單位市值約9,000萬元,即租金回報率約1.4厘。

受惠高鐵效應,九龍站屋苑樓價升幅理想,反觀租金增幅不大,以致現時部分大單位租金回報率僅約2.1至2.2厘。美聯余慶麟指出,以該區擎天半島為例,現時三房戶市價約2,800萬元,租金約5萬元,租金回報率約2.1厘。

嘉湖三房640萬破頂
而近期中小型屋苑樓價升勢更癲,天水圍嘉湖山莊樓價又破頂。祥益謝利官稱,屋苑美湖居7座高層A室,實用面積629方呎,套三房間隔,新買家或不承按入市,以640萬元一筆過購入單位。是次成交價創屋苑標準戶新高,較約十日前對上高位,再高11萬元,成交實用呎價10,175元。但如以市值月租1.4萬元計,單位租金回報僅2.6厘。

即使納米樓回報亦跌穿3厘,大埔嵐山開放式單位日前錄約330萬元買賣。中原方翰達稱,同屋苑7座高層A室開放式單位,實用面積181方呎,減租800元後,獲租客以月租8,000元承租。若以同類近日成交價計,回報率不足3厘。

大宅呎租平過十年前

對於單位租金回報跌穿2厘,理工大學建築及房地產學系教授許智文認為,現時樓價與租金聯繫已不如從前,雖然租金有一定升幅,但升幅遠追不上樓價,以致租金回報下跌至低位,尤其是大面積豪宅單位。雖然僅約2厘租金回報率,不及其他投資工具,但投資者買樓同時投資其價格升幅,故買樓仍有一定投資價值。

資深財經專家林一鳴認為,大型單位回報新低,主要是該類單位租務市場需求持續減少,如該類單位每月租金最少7萬、8萬元以上,估計每月工資要有10多萬至20萬元以上。以往都是外國派到香港的高級職員,但現在已經很少,就算有都會派往內地。

他續稱,從差估署數據可以看到,在十年前的時候,港島區最細單位平均呎租約23.6元,最大面積單位呎租約41元。但現時細單位呎租已升至約44.7元,累升約一倍,但大單位呎租卻只有約40.7元,較十年前還要低。

業界人士看樓價再升。戴德梁行大中華區策略發展顧問部主管陶汝鴻稱,今年樓價首兩個月有不俗升幅,該行維持今年上半年整體樓價上升10至15%的預測。